Τα νοικοκυριά στην Ελλάδα δαπανούν υψηλό ποσοστό εισοδήματος για στέγαση, με ισχυρή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά να αυξάνουν τιμές, ενώ προτείνονται μέτρα για ενίσχυση διαθεσιμότητας και προσιτότητας κατοικιών
Στο 23,7% ανήλθε το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών που κατευθύνεται προς δαπάνες στέγασης, σχετικές με ενοίκιο ή αποπληρωμή δανείου, για την Ελλάδα, έναντι μέσου όρου 17,9% στην ΕΕ. Αυτό επισημαίνει η έκθεση του διοικητή της ΤτΕ Γιάννη Στουρνάρα με βάση στοιχεία του ΟΟΣΑ. Πιο δραματική εξελίσσεται η εικόνα με βάση στοιχεία της Eurostat.
Σύμφωνα με τη Eurostat, το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης (δείκτης επιβάρυνσης κόστους κατοικίας) στην Ελλάδα ανήλθε σε 28,9% το 2024, με τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο να εκτιμάται στο 8,2%.
Η ευμάρεια αυξάνει τις στεγαστικές δαπάνες
Μπορεί να μην το πιστεύει κανείς αλλά η ευμάρεια αποτελεί έναν από τους λόγους για τους οποίους τα έξοδα στέγασης αυξάνονται.
Οπως αναφέρεται στην έκθεση, οι παράγοντες που δημιουργούν την αυξημένη ζήτηση για κατοικία συνδέονται τόσο με τις μακροοικονομικές συνθήκες όσο και με τα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά της οικονομίας και της αγοράς.
Η σταδιακή βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια έχει ενισχύσει την εγχώρια ζήτηση. Τα νοικοκυριά αναζητούν σύγχρονη κατοικία για αγορά ή μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές που πληρούν υψηλότερα κριτήρια υποδομών και ποιότητας οικιστικού περιβάλλοντος. Παράλληλα, η άρση της εσωτερικής αβεβαιότητας που χαρακτήρισε την περίοδο της οικονομικής κρίσης και η σταθερά ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων από το 2018 και μετά ενίσχυσαν την ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης, τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τις εταιρίες που δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη, διαχείριση και εκμετάλλευση ακινήτων.
Ραγδαία αύξηση στη ζήτηση στεγαστικών
Οι αυστηροί όροι χρηματοδότησης των νοικοκυριών που καθιερώθηκαν μετά την οικονομική κρίση, με σκοπό τη διασφάλιση της σταθερότητας του τραπεζικού συστήματος, σε συνδυασμό με την άνοδο των επιτοκίων της περιόδου 2022-23, επηρέασαν αρνητικά τη ζήτηση νέων δανείων. Ωστόσο, το 2023 και ιδίως το 2024 καταγράφηκε ετήσια αύξηση στον αριθμό των νέων στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν από τα πιστωτικά ιδρύματα, κατά 3,9% και 29,6% αντίστοιχα, στην οποία συνέβαλε και το πρόγραμμα “Σπίτι μου”.
Αν και κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, το συγκεκριμένο πρόγραμμα εκτιμάται ότι ενίσχυσε περαιτέρω τη ζήτηση, ειδικά για παλαιότερες κατοικίες και διαμερίσματα. Ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-2018 εξηγούν ένα μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά (3,1%) όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές.
Οι λόγοι αύξησης της ζήτησης
Ειδικά στην Αττική, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, ή κατά 127.300 σε απόλυτο αριθμό, κυρίως εξαιτίας της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%. Η συγκεκριμένη εξέλιξη συμβαδίζει με την οικιστική πίεση στην πρωτεύουσα και υποδεικνύει ταυτόχρονα μια μεταβολή στα χαρακτηριστικά της ζήτησης, η οποία μετατοπίζεται προς χώρους κατοικίας, εντός του αστικού ιστού, ενδεχομένως μικρότερης επιφάνειας σε σχέση με το παρελθόν.
Παράλληλα με την εσωτερική ζήτηση για κατοικία αυξήθηκε και η εξωτερική ζήτηση για οικιστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών θέσης και τεχνικών χαρακτηριστικών. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις που κατευθύνθηκαν σε αγορά ακινήτων, και ειδικότερα το πρόγραμμα Golden Visa, αφαίρεσαν διαθέσιμα ακίνητα από την αγορά πρώτης κατοικίας. Ταυτόχρονα, η σημαντική ενίσχυση του τουρισμού στα αστικά κέντρα και η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρέασαν αυξητικά τα μισθώματα και τις αξίες των ακινήτων σε θέσεις τουριστικού ενδιαφέροντος.
Την ίδια στιγμή, η βελτίωση των υποδομών και του κτιριακού αποθέματος στις συγκεκριμένες θέσεις και η ανάπτυξη συμπληρωματικών εμπορικών χρήσεων και χρήσεων εστίασης και αναψυχής αναβάθμισαν τις εν λόγω περιοχές και ενίσχυσαν περαιτέρω τη ζήτηση και τις τιμές των κατοικιών. Παρά την ισχυρή ζήτηση για στέγη, μια σειρά παραγόντων συγκρατεί την προσφορά νέων οικιστικών ακινήτων.
Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικία, η οποία γνώρισε ιστορικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης την περίοδο 2001-08, κατέγραψε έντονη κάμψη κατά την οικονομική κρίση, ενώ η σταδιακή ανάκαμψη μετά το 2020 παραμένει ανεπαρκής. Χαρακτηριστικά, o μέσος ετήσιος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν για την ανέγερση κατοικιών την περίοδο 2021-24 ανέρχεται σε περίπου 35.000, ενώ ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος αριθμός για την περίοδο 2004-08 ήταν περί τις 125.000 άδειες. Οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) το 2024 αντιπροσώπευαν το 2,6% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ). Το ποσοστό αυτό υπολείπεται σημαντικά των επιπέδων που καταγράφονταν πριν την οικονομική κρίση, καθώς το αντίστοιχο ποσοστό για την περίοδο 2004-08 εκτιμάται στο 8,5%.
Η μεγάλη αύξηση στο κόστος κατασκευής μετά το 2021, αρχικά εξαιτίας των προβλημάτων στις διεθνείς αλυσίδες εφοδιασμού και στη συνέχεια λόγω της γεωπολιτικής αστάθειας, η οποία επηρέασε το κόστος της ενέργειας και των υλικών αλλά και το κόστος χρηματοδότησης των έργων, περιόρισε τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας. Επιχειρηματικά σχέδια για ανάπτυξη νέων ακινήτων αναβλήθηκαν ή αναπροσαρμόστηκαν, ενώ το πρόσθετο κόστος κατασκευής συμπαρέσυρε ανοδικά τις αξίες των νεόδμητων κατοικιών. Τέλος, οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο έχουν αρνητική επίπτωση στην οικοδομική δραστηριότητα και στην προσφορά νέων ακινήτων και μειώνουν την ελκυστικότητα της αγοράς για νέες επενδύσεις.
Εκτός από την υστέρηση στην προσφορά νέων κατοικιών, περιορισμοί εντοπίζονται επίσης στη διάθεση και την καταλληλόλητα του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Το διαθέσιμο απόθεμα είναι, σε μεγάλο ποσοστό, παλαιό, παρωχημένων προδιαγραφών και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση ή υποβαθμισμένα χαρακτηριστικά η εκμετάλλευση συχνά αποφέρει αρνητική καθαρή απόδοση, γεγονός που αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να εκμισθώσουν μακροχρόνια τα κενά ακίνητα. Τέλος, σε αρκετές περιπτώσεις η πολυϊδιοκτησία καθιστά δυσχερή τη λήψη αποφάσεων για οποιαδήποτε μορφή αξιοποίησης.
Οι μεταβιβάσεις, ιδίως παλαιότερων ακινήτων, επηρεάζονται σημαντικά από την πολυπλοκότητα των διαδικασιών όπως και από θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα σημαντικός αριθμός κατοικιών να παραμένει εκτός αγοράς μέχρι να επιτευχθεί νομοτεχνική ωρίμανση. Με την ψηφιοποίηση μεγάλου αριθμού δημόσιων υπηρεσιών και με επιμέρους νομοθετικές ρυθμίσεις, έχουν γίνει αρκετά βήματα προς την απλοποίηση των διαδικασιών, ωστόσο εξακολουθούν να υπάρχουν καθυστερήσεις.
Στις παραμέτρους που επιδρούν αρνητικά στην προσφορά ακινήτων θα πρέπει να προστεθεί και η καθυστέρηση στην οργάνωση της καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των σχετικών έργων ψηφιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, εκτιμάται ότι θα ενισχυθεί η διαφάνεια της αγοράς και θα μειωθεί η γραφειοκρατία.
Το μεγάλο πρόβλημα της Αττικής
Προκειμένου να αποτυπωθεί η δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν πρώτη κατοικία μέσω τραπεζικού δανεισμού στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, εκτιμήθηκε δείκτης ο οποίος μετράει κατά πόσον ένα νοικοκυριό μεσαίου εισοδήματος μπορεί να χρηματοδοτήσει την αγορά κατάλληλης και επαρκών προδιαγραφών κατοικίας μέσω δανεισμού.
Ο ΔΙΣΧ υπολογίστηκε αρχικά για τις διαφορετικές υποαγορές της Αττικής και κατόπιν για υποπεριοχές του Δήμου Αθηναίων, για το έτος 2024.
Από την ανάλυση προέκυψε ότι το 2024 ο ΔΙΣΧ για μια τυπική κατοικία 100 τ.μ. στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας κυμαίνεται πλησίον του ορίου του 1, και συγκεκριμένα μεταξύ 0,7 και 1,4 γεγονός που καταδεικνύει οριακή ή χαμηλή προσιτότητα.
Αναλυτικότερα, με βάση τα αποτελέσματα του δείκτη, η βέλτιστη δυνατότητα αγοράς κατοικίας με τραπεζική χρηματοδότηση καταγράφεται στην αγορά κατοικιών των δυτικών προαστίων.
Σε κάθε περίπτωση, η ζήτηση και επομένως οι τιμές των ακινήτων τοπικά επηρεάζονται από μια σειρά παραγόντων όπως η θέση ως προς τα τουριστικού ενδιαφέροντος τοπόσημα της πόλης, η εγγύτητα σε πανεπιστήμια και η εξυπηρέτηση από τα μέσα σταθερής τροχιάς. Από την ανάλυση του δείγματος προκύπτουν περαιτέρω πληροφορίες για τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της τυπικής κατοικίας στην οποία έχουν πρόσβαση τα νοικοκυριά κατά το έτος 2024. Το μέσο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας (Δήμος Αθηναίων) έχει κατασκευαστεί στα μέσα της δεκαετίας του 1970, ενώ το αντίστοιχο στα προάστια της πόλης και στην υπόλοιπη Αττική έχει κατασκευαστεί στις αρχές της δεκαετίας του 1990.
Με άλλα λόγια, στα προάστια της Αθήνας, τα οποία αναπτύχθηκαν μεταγενέστερα σε σχέση με το κέντρο, το απόθεμα είναι πιο σύγχρονων τεχνικών προδιαγραφών και βρίσκεται σε καλύτερη κατάσταση. Επομένως, η δυσκολία πρόσβασης των νοικοκυριών μεσαίων εισοδημάτων σε συγκεκριμένες περιοχές δεν οφείλεται μόνο στα ποιοτικά χαρακτηριστικά των θέσεων, αλλά και στις καλύτερες τεχνικές προδιαγραφές των ακινήτων που διατίθενται. Αντίστροφα, κατοικίες σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αν και εντός της οικονομικής ικανότητας των νοικοκυριών, ενδεχομένως απαιτούν σημαντικό πρόσθετο κεφάλαιο για να καταστούν σύγχρονες και λειτουργικές ώστε να καλύπτουν επαρκώς τις οικιστικές ανάγκες, γεγονός το οποίο μειώνει το πραγματικό επίπεδο προσιτότητας.
Τι λύσεις προτείνονται – Νέα μέτρα
Καθώς η προσιτότητα της κατοικίας αποτελεί κρίσιμο κοινωνικό ζήτημα, είναι απαραίτητο να αναζητηθούν λύσεις για τη στήριξη ιδιαίτερα των πιο ευάλωτων νοικοκυριών. Τα προγράμματα στήριξης για την εξασφάλιση στέγης που εφαρμόστηκαν πρόσφατα ή βρίσκονται σε εξέλιξη
κατά την τρέχουσα περίοδο, όπως το “Σπίτι μου Ι και ΙΙ”https://www.newmoney.gr/tag/spiti-mou/ και η επιδότηση ενοικίου, είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο εκτιμάται ότι ενισχύουν περαιτέρω τη ζήτηση. Οι παρεμβάσεις που στοχεύουν στη χρηματοδότηση της ανακαίνισης του υφιστάμενου παλαιού αποθέματος έχουν επίσης διττή επίδραση, καθώς αφενός μεν εκσυγχρονίζουν τις κατοικίες, αφετέρου δε αυξάνουν τα επίπεδα των τιμών και των μισθωμάτων.
Οι περιορισμοί στο πρόγραμμα Golden
Visa και η παροχή κινήτρων για την αξιοποίηση διατηρητέων κενών ακινήτων, την αλλαγή χρήσης σε εγκαταλελειμμένα επαγγελματικά ακίνητα και την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ανάπτυξη ακινήτων για οικιστική, μη επενδυτική, χρήση αποτελούν θετικά βήματα και θα μπορούσαν να συμβάλουν στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, αλλά και στην ανανέωση του αστικού περιβάλλοντος ευρύτερα. Τέλος, η ρύθμιση του πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις πιθανώς απελευθέρωσε ακίνητα προς τη μακροχρόνια μίσθωση στις θέσεις όπου τέθηκαν περιορισμοί (κεντρικά Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας), όμως ενδεχομένως μετατόπισε το ενδιαφέρον προς άλλες περιοχές.
Για την αντιμετώπιση του ζητήματος εκτιμάται ότι μπορούν να ληφθούν πρόσθετα μέτρα που θα επιτρέψουν τη μέγιστη αξιοποίηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, με τρόπο που να εξυπηρετεί τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους μισθωτές και τους υποψήφιους αγοραστές. Η μείωση της γραφειοκρατίας και των καθυστερήσεων στη διαδικασία των μεταβιβάσεων-τακτοποιήσεων-αδειοδοτήσεων και στην εκδίκαση σχετικών νομικών υποθέσεων, όπως και η διασφάλιση ενός σταθερού νομικού και φορολογικού πλαισίου μπορούν να δώσουν κίνητρα επανένταξης στην αγορά ανενεργών ακινήτων και να δώσουν ώθηση σε νέες επενδύσεις σε κατοικία.
Η αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας με τη συνδρομή του ιδιωτικού τομέα μπορεί να προσφέρει βιώσιμη λύση στα πιο ευάλωτα νοικοκυριά. Βασικές προϋποθέσεις είναι ότι τα ακίνητα που θα διατεθούν από το Δημόσιο θα βρίσκονται σε θέσεις όπου υπάρχει έλλειμμα ακινήτων και ότι ο τελικός όγκος της ανάπτυξης θα είναι αρκετά μεγάλος, ώστε να προσφέρει λύση σε ικανοποιητικό πλήθος νοικοκυριών.
Το στεγαστικό πρόβλημα είναι εξαιρετικά σύνθετο και η ουσιαστική επίλυσή του απαιτεί ευρύτερο στρατηγικό σχεδιασμό, που θα στοχεύει σε ισόρροπη οικονομική ανάπτυξη και διάχυση της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας.
Η αναβάθμιση των υποδομών και υπηρεσιών στην περιφέρεια, η ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων με την ενδεχόμενη ένταξη
νέων περιοχών στα σχέδια πόλεων και η βελτίωση της σύνδεσης περιφερειακών πόλεων και οικισμών με τα μεγάλα αστικά κέντρα θα μπορούσαν σταδιακά να ενισχύσουν την ελκυστικότηταάλλων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση.
Τέλος, στοχευμένες τοπικές παρεμβάσεις εντός του αστικού ιστού, όπως η επέκταση του δικτύου και ο επανασχεδιασμός της λειτουργίας των μέσων
σταθερής τροχιάς ή η ανάπλαση και ένταξη εκτάσεων στην οικιστική χρήση, θα μπορούσαν να προσφέρουν εναλλακτικές λύσεις στέγασης εντός των ευρύτερων ορίων των πόλεων.
