Η ειδική έκθεση που εκπόνησε το Ελεγκτικό Συνέδριο με αντικείμενο τις καθυστερήσεις στην κτηματογράφηση και την αποτελεσματικότητα του Κτηματολογίου
Περιορισμένη αξιοπιστία και διευρυμένη αβεβαιότητα κινδυνεύει να παράξει το πολυαναμενόμενο έργο της κτηματογράφησης, το οποίο ύστερα από τρεις δεκαετίες διανύει πλέον το τελευταίο μίλι πριν την ολοκλήρωσή του, αφήνοντας όμως πίσω του εκατοντάδες χιλιάδες εκκρεμότητες, σωρεία ενστάσεων που δεν έχουν εξεταστεί και «αμφισβητήσιμες» ιδιοκτησίες που απειλούν να οδηγήσουν σε μακροχρόνιες και δαπανηρές δικαστικές διαμάχες τους πολίτες.
Στα συμπεράσματα αυτά καταλήγει μεταξύ άλλων η ειδική έκθεση που εκπόνησε το Ελεγκτικό Συνέδριο και δημοσιοποίησε την Τετάρτη με αντικείμενο τις καθυστερήσεις στην κτηματογράφηση και την αποτελεσματικότητα του Κτηματολογίου, όπου αυτό έχει ολοκληρωθεί.
Η έκθεση επιβεβαιώνει ότι οι διαδικασίες επιτάχυνσης που θεσμοθετήθηκαν με στόχο την πρόωρη περαίωση της κτηματογράφησης μπορεί να οδηγήσουν σε εγγραφές που παραμένουν προσωρινές και αμφισβητήσιμες ναρκοθετώντας ουσιαστικά την ασφάλεια συναλλαγών.
Στα τριάντα χρόνια που μετρά μέχρι σήμερα η πορεία της κτηματογράφησης στην Ελλάδα έχουν υπάρξει τέσσερις γενεές 199 συμβάσεων συνολικά, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις αλληλοεπικαλύπτονταν χρονικά με το μοτίβο να επιβεβαιώνει την απουσία στρατηγικού σχεδιασμού και συνέχειας.
Το συνολικό κόστος του έργου αγγίζει πλέον το 1 δισ. ευρώ, με μέση αύξηση 31,2% σε σχέση με τους αρχικούς προϋπολογισμούς.
Νάρκη η πρόωρη περαίωση
Βάσει των επίσημων στοιχείων, το 71,17% των δικαιωμάτων έχει ήδη ενταχθεί σε λειτουργούν Κτηματολόγιο, ενώ το 27,76% βρίσκεται στο στάδιο της ανάρτησης. Και όσο κι αν οι αριθμοί αυτοί παραπέμπουν σε επιτυχή έκβαση, το Ελεγκτικό Συνέδριο προειδοποιεί ότι σε πολλές περιπτώσεις τα προβλήματα απλώς …κρύφτηκαν κάτω από το χαλί στην κτηματογράφηση και μεταφέρθηκαν στην επόμενη φάση της λειτουργίας, χωρίς μάλιστα να έχει προηγηθεί επαρκής στάθμιση κινδύνων.
«Η πρόωρη περάτωση της κτηματογράφησης, όπως προβλέπεται από τον ν. 4821/2021, δεν φαίνεται να συνοδεύεται από επαρκή στάθμιση του κόστους και του οφέλους αυτής της επιλογής», αναφέρεται ξεκάθαρα στην έκθεση επιβεβαιώνοντας την κριτική που είχε ασκηθεί στην κυβέρνηση για άρον άρον κλείσιμο της κτηματογράφησης.
Υπενθυμίζεται ότι η νέα διαδικασία επιτρέπει την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης ακόμη και όταν δεν έχουν εξεταστεί αιτήσεις διόρθωσης και ενστάσεις. Το αποτέλεσμα είναι ότι οι πρώτες εγγραφές δεν «κλείνουν» πραγματικά, αλλά επί της ουσίας παγώνουν προσωρινά σε ένα καθεστώς αβεβαιότητας που μετατίθεται στο στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου.
Όπως επισημαίνεται στην έκθεση, οι πρώτες εγγραφές βασίζονται πλέον σε στοιχεία που δεν έχουν ακόμη ελεγχθεί, ενώ οι εκκρεμείς δηλώσεις και αιτήσεις σημειώνονται στα κτηματολογικά φύλλα για μελλοντική εξέταση. «Η αβεβαιότητα επεκτείνεται πλέον σε όλα τα ακίνητα για τα οποία έχει υποβληθεί οποιοδήποτε αίτημα διόρθωσης, μέχρι αυτό να αξιολογηθεί», τονίζεται.
Επιπλέον, με την ίδια νομοθεσία εισήχθη και η δυνατότητα πρόωρης περαίωσης της κτηματογράφησης χωρίς προηγούμενη ανάρτηση, εφόσον έχει ολοκληρωθεί η επεξεργασία των δηλώσεων και ο έλεγχος νομιμότητας από τον ανάδοχο, δυνατότητα της οποίας δεν έχει γίνει μέχρι τώρα χρήση. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία τω συμβάσεων 3ης και 4ης γενιάς, μάλιστα:
-
Μόνο το 19% των συμβάσεων έχει ολοκληρωθεί με την πάγια, πλήρη διαδικασία.
-
Πάνω από 50% έχουν περατωθεί χωρίς εξέταση ενστάσεων από τις Επιτροπές.
-
Περίπου 15% χωρίς καν εξέταση αιτήσεων διόρθωσης από τον ανάδοχο.
-
Ένα επιπλέον 9% έχει περατωθεί χωρίς να έχει προηγηθεί ανάρτηση.
Με αυτά τα δεδομένα το Ελεγκτικό Συνέδριο κάνει απερίφραστα λόγο για υπονόμευση της ασφάλειας των συναλλαγών, σημειώνοντας ότι «η υπερβολική επίσπευση μπορεί να υπονομεύσει την ασφάλεια των συναλλαγών, εφόσον παραμένουν εκκρεμείς αμφισβητήσεις που αγγίζουν τον πυρήνα της αξιοπιστίας του συστήματος».
Σωρεία εκκρεμοτήτων
Την ίδια στιγμή εκατοντάδες χιλιάδες λιμνάζουσες εκκρεμότητες απειλούν να τινάξουν στον αέρα το Κτηματολόγιο. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν ενσωματωθεί στην έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου, αυτή τη στιγμή εκκρεμούν περίπου 233.000 υποθέσεις, οι οποίες αντιστοιχούν σε περίπου 20.000 πινάκια (12 ενστάσεις ανά πινάκιο), ενώ ο ρυθμός εξέτασής τους καθιστά εξαιρετικά δυσχερή την έγκαιρη εκκαθάριση εντός δύο μηνών, όπως διαπιστώνει η έκθεση.
Για την επιτάχυνση της λειτουργίας των Επιτροπών ελήφθησαν διάφορα μέτρα, όπως η αύξηση της αποζημίωσης των μελών, η εισαγωγή της δυνατότητας συνεδρίασης με τηλεδιάσκεψη και η ανάπτυξη σχετικής ψηφιακής πλατφόρμας, ενώ σύμφωνα με τις παρατηρήσεις που έστειλε ο Υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Δημήτρης Παπαστεργίου τον περασμένο Φεβρουάριο επί της έκθεσης προκαταρκτικών ευρημάτων, ο μέσος χρόνος συγκρότησης των Επιτροπών μειώθηκε από 3,5 σε 2 μήνες, ο μέσος χρόνος από τη διαβίβαση της υπόθεσης έως την έκδοση απόφασης ανέρχεται σε 4,3 μήνες, ενώ ο χρόνος ολοκλήρωσης των πληρωμών των Επιτροπών έχει περιοριστεί σε λιγότερο από έναν μήνα.
Το υπουργείο παραδέχεται ότι υφίστανται 233.000 συνολικά ενστάσεις-αιτήσεις διόρθωσης εκ των οποίων έχουν διαβιβασθεί 67.000 ενστάσεις και έχει ολοκληρωθεί η εκδίκαση για 46.000, ενώ εκτιμάται ότι η έκδοση αποφάσεων δεν θα υπερβεί τη διετία.
Σχολιάζοντας τις παρατηρήσεις οι συντάκτες της έκθεσης υπογραμμίζουν ότι «η έγκαιρη εξέταση των εκκρεμών αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων είναι αναγκαία ώστε να αποφευχθεί η μαζική προσφυγή των πολιτών στα δικαστήρια, η οποία θα επιβάρυνε το ήδη πιεσμένο δικαστικό σύστημα και θα παρέτεινε την αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων».
Η προειδοποίηση ότι η κρίση των ενστάσεων και των αιτήσεων διόρθωσης μπορεί να μεταφερθεί στα δικαστήρια αποκτά ιδιαίτερη σημασία εάν συνυπολογιστεί το γεγονός ότι ήδη 13.713 αιτήσεις διόρθωσης απορρίφθηκαν ως μη παραδεκτές και δεν παραπέμφθηκαν στις Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης, με τον αριθμό των απορρίψεων να υπολογίζεται ότι θα φτάσει τελικώς τις 20.000.
«Εισάγονται, επομένως, αυστηροί τυπικοί περιορισμοί που οδηγούν σε αυτόματες απορρίψεις ή παραδοχές για διαδικαστικούς λόγους σε μια φάση κατά την οποία θα έπρεπε να επιδιώκεται η ουσιαστική διόρθωση σφαλμάτων», τονίζει με νόημα η έκθεση.
Το δικαστήριο προειδοποιεί επίσης για αυξημένο κίνδυνο «η αυστηρότητα αυτή να αποβεί τελικά αναποτελεσματική», συμπληρώνοντας ότι μπορεί η κτηματογράφηση να συνιστά αποτύπωση βάσει δηλώσεων των ενδιαφερομένων και να μην υποκαθιστά τη δικαστική επίλυση των ιδιοκτησιακών διαφορών, αλλά «η ουσιαστική εξέταση των ζητημάτων αυτών από τις Επιτροπές αποτελεί κρίσιμη δικλίδα ασφαλείας για την ορθότητα των αρχικών εγγραφών».
Ωρολογιακή βόμβα τα αγνώστου ιδιοκτήτη
Από τα πιο ανησυχητικά ευρήματα της έκθεσης είναι ο αριθμός των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη. Το ποσοστό των αδήλωτων δικαιωμάτων στο Κτηματολόγιο είναι σημαντικό τόσο σε εθνικό επίπεδο όσο και στις υπό εξέλιξη συμβάσεις. Συνολικά για όλη τη χώρα, από τα περίπου 39,15 εκατ. συνολικά δικαιώματα, τα άγνωστου ιδιοκτήτη ανέρχονται σε 3,45 εκατ. (8,82%), χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα σε 6 συμβάσεις στις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η ανάρτηση.
Στις 22 υπό εξέλιξη συμβάσεις με ολοκληρωμένη ανάρτηση, τα αδήλωτα ακίνητα ανέρχονται σε περίπου 1,55 εκατ., δηλαδή περίπου 16,72% των δικαιωμάτων για τις συμβάσεις αυτές, ενώ σε 7 από αυτές ξεπερνούν το 20% αυτών, γεγονός το οποίο σε ένα βαθμό μπορεί να οφείλεται σε λανθασμένη αρχική προεκτίμηση των εγγραπτέων δικαιωμάτων.
Το Ελγκτικό Συνέδριο επισημαίνει ότι «η ύπαρξη μεγάλου αριθμού αδήλωτων ακινήτων συνεπάγεται ουσιώδη κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθόσον είναι πιθανό ορισμένοι να επιδιώξουν την καταχώριση αδήλωτων ακινήτων που δεν τους ανήκουν. Τα ακίνητα αυτά είναι πολύ πιθανό να συνιστούν περιουσία δημοσίων φορέων που δεν έχει καταγραφεί από αυτούς, σε κάθε δε περίπτωση συνιστούν εν δυνάμει δημόσια περιουσία, καθόσον περιέρχονται στο Δημόσιο με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών».
Υπενθυμίζεται ότι οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές μετά από την πάροδο οκτώ ετών.
