Το κόλπο με την αγγελία για «κράχτη», η συμφωνία εκτός συστήματος και οι πληρωμές χωρίς ίχνος – Τι εντόπισε η ΑΑΔΕ και πώς στήνει «δίχτυ» για το καλοκαίρι
Το κόλπο είναι απλό, γρήγορο και μέχρι πρόσφατα ιδιαίτερα αποτελεσματικό. Ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ανεβάζουν κανονικά το διαμέρισμά τους σε πλατφόρμες όπως το Airbnb και το Booking, αξιοποιώντας στο έπακρο την επισκεψιμότητα, την προβολή και κυρίως την αξιοπιστία που προσφέρουν. Ο ενδιαφερόμενος βλέπει φωτογραφίες, αξιολογήσεις και περιγραφές, νιώθει ασφάλεια και προχωρά στην αναζήτηση διαθεσιμότητας. Μέχρι εδώ, όλα δείχνουν απολύτως νόμιμα.
Η πραγματική «στροφή» γίνεται στο δεύτερο στάδιο. Ο υποψήφιος πελάτης, είτε από περιέργεια είτε μετά από υπόδειξη, αναζητά το ακίνητο εκτός πλατφόρμας, συνήθως μέσω Google. Εκεί συχνά εμφανίζεται μια δεύτερη «βιτρίνα»: ένα Google Business προφίλ, μια απλή ιστοσελίδα ή ακόμη και μια σελίδα στα social media, όπου το ίδιο ακίνητο προβάλλεται με πλήρη στοιχεία επικοινωνίας. Από εκεί και πέρα, η συνεννόηση περνά σε απευθείας επίπεδο, χωρίς μεσάζοντες.
Αν έχει ήδη προηγηθεί κράτηση μέσω πλατφόρμας, η πρακτική που ακολουθείται είναι πλέον γνώριμη στην αγορά. Ο ιδιοκτήτης ζητά από τον πελάτη να ακυρώσει την κράτηση «για να γλιτώσουμε την προμήθεια» και προτείνει καλύτερη τιμή εκτός συστήματος. Ετσι, η μίσθωση κλείνεται ιδιωτικά χωρίς να καταγράφεται πουθενά.
Στην πράξη, το ίδιο ακίνητο λειτουργεί με δύο «βιτρίνες». Η πρώτη είναι η επίσημη, εντός πλατφόρμας, που προσελκύει πελάτες και χτίζει αξιοπιστία. Η δεύτερη είναι η ανεπίσημη, εκτός συστήματος, όπου πραγματοποιείται η συναλλαγή. Πρόκειται για μια πρακτική που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αξιοποιεί τα οφέλη της πλατφόρμας χωρίς να πληρώνει το αντίστοιχο κόστος και σε αρκετές περιπτώσεις χωρίς να δηλώνει το πραγματικό εισόδημα.
Το μοντέλο πληρωμής είναι επίσης χαρακτηριστικό. Συνήθως καταβάλλεται μια μικρή προκαταβολή μέσω τραπεζικού λογαριασμού ώστε να «κλειδώσει» η συμφωνία. Τα υπόλοιπα χρήματα δίνονται κατά την άφιξη, σε μετρητά ή μέσω ψηφιακών εφαρμογών πληρωμών. Με αυτόν τον τρόπο μέρος ή ακόμη και το σύνολο του εισοδήματος δεν εμφανίζεται στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν φορολογείται.
Το φαινόμενο δεν είναι νέο, αλλά αποκτά ιδιαίτερη ένταση σε περιόδους υψηλής ζήτησης. Πάσχα, καλοκαίρι και τριήμερα αποτελούν χρυσές περιόδους για τη συγκεκριμένη πρακτική. Η πληρότητα είναι σχεδόν εξασφαλισμένη, οι τιμές ανεβαίνουν και η πίεση για άμεσο κέρδος ενισχύεται. Οσο αυξάνεται η ζήτηση, τόσο μεγαλώνει και ο πειρασμός για συναλλαγές εκτός πλατφόρμας.
Η ΑΑΔΕ
Ηδη από την περίοδο του Πάσχα η ΑΑΔΕ, αξιοποιώντας εργαλεία Τεχνητής Νοημοσύνης και αυτοματοποιημένα συστήματα που μπορούν να ακολουθούν τα ίχνη του «μαύρου» χρήματος, εντόπισε τις πρώτες τέτοιες περιπτώσεις. Μέσα από τις διασταυρώσεις δεδομένων οι ελεγκτικοί μηχανισμοί χαρτογράφησαν τον τρόπο λειτουργίας της «διπλής βιτρίνας» και πλέον γνωρίζουν πού να εστιάσουν εν όψει της θερινής σεζόν. Στο επίκεντρο βρίσκονται πλέον οι στοχευμένες διασταυρώσεις στοιχείων. Η φορολογική διοίκηση συγκρίνει τα δεδομένα που λαμβάνει απευθείας από τις πλατφόρμες με τις φορολογικές δηλώσεις, αντιπαραβάλλοντας τα στοιχεία με το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής, τις κινήσεις τραπεζικών λογαριασμών και τη συνολική φορολογική εικόνα κάθε ιδιοκτήτη.
Το «δίχτυ» έχει ανοίξει πολύ περισσότερο. Στο μικροσκόπιο μπαίνουν πλέον πιστωτικές κάρτες, τραπεζικοί λογαριασμοί σε Ελλάδα και κυρίως στο εξωτερικό, καθώς και ηλεκτρονικά πορτοφόλια με στόχο να εντοπιστούν τα ίχνη από «μαύρα» ενοίκια που δεν έχουν δηλωθεί. Ελέγχονται κινήσεις λογαριασμών για καταθέσεις που δεν δικαιολογούνται, ενώ αναζητούνται και πληρωμές μέσω fintech εφαρμογών που μπορεί να μην έχουν περάσει από το φορολογικό σύστημα. Παράλληλα, αξιοποιείται και η διαδικτυακή εικόνα των ακινήτων. Αναρτήσεις σε social media, αξιολογήσεις και συχνότητα εμφανίσεων χρησιμοποιούνται ως ενδείξεις για το πραγματικό επίπεδο δραστηριότητας, το οποίο συγκρίνεται με τα δηλωθέντα εισοδήματα. Οταν τα στοιχεία «δεν δένουν», ο έλεγχος γίνεται άμεσος και στοχευμένος.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στις περιόδους αιχμής. Οι ελεγκτές συγκρίνουν τα έσοδα που δηλώνονται σε Πάσχα και καλοκαίρι με την πραγματική ζήτηση ανά περιοχή προκειμένου να εντοπίσουν περιπτώσεις όπου τα νούμερα «δεν βγαίνουν». Στο στόχαστρο μπαίνουν ακόμη και περιπτώσεις που εμφανίζονται ως φιλοξενία φίλων, αλλά στην πράξη υποκρύπτουν κανονική μίσθωση χωρίς δήλωση.
Τι έδειξαν οι έλεγχοι
Τα αποτελέσματα προηγούμενων ελέγχων είναι ενδεικτικά. Εκατοντάδες ιδιοκτήτες έχουν εντοπιστεί με αδήλωτα εισοδήματα που φτάνουν σε εκατομμύρια ευρώ. Τα πρόστιμα για μη δήλωση ή για ελλιπή αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου ξεκινούν από 5.000 ευρώ και αυξάνονται σημαντικά σε περίπτωση υποτροπής, ενώ δεν αποκλείονται και πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις.
Το εύρος των ελέγχων είναι μεγάλο, καθώς αφορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα και περισσότερους από 100.000 ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, η Εφορία ανοίγει μέτωπο και στα ενοίκια μακροχρόνιας μίσθωσης, όπου τα δηλωθέντα ποσά εμφανίζονται σε πολλές περιπτώσεις εξαιρετικά χαμηλά σε σχέση με την πραγματικότητα της αγοράς.
Αθέμιτος ανταγωνισμός
Το θέμα δεν είναι μόνο οι φόροι. Δημιουργείται καθαρά αθέμιτος ανταγωνισμός στην αγορά. Οσοι δηλώνουν κανονικά τα εισοδήματά τους επιβαρύνονται με φόρους και υποχρεώσεις, ενώ όσοι λειτουργούν εκτός συστήματος αποκτούν πλεονέκτημα, ρίχνοντας τις τιμές και στρεβλώνοντας την αγορά. Εν όψει της θερινής περιόδου, οι ελεγκτικοί μηχανισμοί εμφανίζονται αποφασισμένοι να εντείνουν τις παρεμβάσεις τους. Το «δίχτυ» που στήνεται στοχεύει ακριβώς στη λογική της «διπλής βιτρίνας» και στις παράπλευρες διαδρομές πληρωμής που χρησιμοποιούνται για να παρακαμφθεί το φορολογικό πλαίσιο.
Την ίδια στιγμή, τα νούμερα εξηγούν γιατί το κράτος δεν «σπάει» το Airbnb, αλλά προσπαθεί να το ελέγξει. Τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν εκτοξευθεί και πλέον αγγίζουν το 1 δισ. ευρώ τον χρόνο, από περίπου 70 εκατ. ευρώ το 2017, μετατρέποντας τη δραστηριότητα σε βασικό πυλώνα φορολογικών εσόδων. Σε αυτό το περιβάλλον η κυβέρνηση δεν κινείται με οριζόντια μέτρα, αλλά με στοχευμένες παρεμβάσεις. Στην Αθήνα, για το 2026 παρατάθηκε το «πάγωμα» έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου σε συγκεκριμένες ζώνες του κέντρου, όπου η πίεση στην κατοικία παραμένει έντονη.
Αντίστοιχα μέτρα έχουν ανακοινωθεί και για τη Θεσσαλονίκη, με «φρένο» στις νέες άδειες στο κέντρο, ενώ στο τραπέζι βρίσκεται και η αλλαγή στο καθεστώς μεταβίβασης των αδειών ώστε να μην περνούν αυτόματα μαζί με το ακίνητο. Τα μέτρα αυτά, παρότι έχουν ανακοινωθεί, δεν έχουν ακόμη τεθεί πλήρως σε εφαρμογή, κάτι που αφήνει ανοιχτό παράθυρο κινήσεων στην αγορά, αλλά και περιθώριο για προσαρμογές.
