Γιατί μένουν αναξιοποίητα τα σπίτια – Υποδείξεις για αλλαγές κανόνων προστασίας ιδιοκτητών, πολεοδομικών κανονισμών, όρων αδειοδότησης μηχανικών – αρχιτεκτόντων και κατασκευαστικών εταιριών – Η μείωση παραγωγικότητας στον κατασκευαστικό κλάδο φέρνει ανατροπές
Η Ελλάδα είναι από τις χώρες στην ΕΕ όπου «σπίτια υπάρχουν», αλλά μένουν κλειστά. Πέρα από γενικές διαπιστώσεις και ευχολόγια στα οποία αναλώνεται η 11σέλιδη εισήγηση της Κομισιόν που βρέθηκε στο επίκεντρο της συζήτησης στο άτυπο Συμβούλιο Eurogroup χθες στη Λευκωσία, το «ζουμί» κρυβόταν στις τελευταίες σελίδες για τις πολιτικές που θα απαντούν στο οξύ πρόβλημα αγοράς και ενοικίασης κατοικίας, το οποίο μαστίζει την Ευρώπη.
Αν και συνολικά στην ΕΕ το οικιστικό απόθεμα έχει μειωθεί λόγω επιβράδυνσης της οικοδομικής δραστηριότητας (εξ αιτίας κρίσεων, έλλειψης ελεύθερων οικοπέδων σε αστικές περιοχές, γραφειοκρατικών εμποδίων οικοδόμησης, μικρού μεγέθους των κατασκευαστικών εταιριών κ.λπ.) στο κείμενο της Επιτροπής προς το Eurogroup τονίζεται ότι «ορισμένες χώρες, όπως η Ισπανία, η Ιταλία, η Γαλλία και η Ελλάδα, διαθέτουν σημαντικά αποθέματα κενών κατοικιών».
Παρότι αυτό εν πολλοίς αντανακλά δημογραφικές τάσεις (όπως π.χ. ερήμωση της Περιφέρειας), ή δεύτερες και εξοχικές κατοικίες κ.λπ., η Επιτροπή υποδεικνύει ότι πρέπει να αναζητηθούν τρόποι αξιοποίησης.
Ωστόσο, εκτός από τα φορολογικά κίνητρα όμως, οι τεχνοκράτες της Κομισιόν επισημαίνουν ότι «νομικές διασφαλίσεις για τους ιδιοκτήτες, μαζί με προσαρμογές των κανόνων της αγοράς και ενοικίασης – συμπεριλαμβανομένης της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης – μπορούν να ενθαρρύνουν την ενοικίαση ή την πώληση κενών ακινήτων, αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα μακροχρόνιας στέγασης».
Θέτοντας θέμα «αλλαγής κανόνων» και καλύτερης νομικής κατοχύρωσης των ιδιοκτητών που διστάζουν να προβούν σε ενοικίαση, η ΕΕ αναδεικνύει την έλλειψη προστασίας που πολλοί ιδιοκτήτες αισθάνονται έναντι αθέτησης πληρωμών ή φθορών και καταστροφών, ως παράγοντας που τους αποτρέπει από το να διαθέσουν ακίνητο προς μίσθωση.
Υπενθυμίζεται ότι στη χώρα μας ξεπερνούν τα 2,1 εκατομμύρια οι κενές κατοικίες ενώ, αφαιρώντας εξοχικά και εγκαταλελειμμένες περιοχές, υπολογίζονται σε 794.000 τα κλειστά σπίτια σε περιοχές οικιστικής ζήτησης που, υπό όρους, μπορούν να ανοίξουν και να αξιοποιηθούν , αμβλύνοντας το στεγαστικό πρόβλημα.
Αναβάθμιση κινδύνου
Η άλλη όψη του προβλήματος, όπως τονίζεται στην έκθεση, είναι ότι η έλλειψη προσιτής στέγασης εξελίσσεται σε δημογραφικό και δημοσιονομικό πρόβλημα πανευρωπαϊκά, καθώς μειώνει το διαθέσιμο εισόδημα, περιορίζει την κατανάλωση και την ανάπτυξη, επηρεάζει τις γεννήσεις, αποκλείει από εργασία όσους δεν βρίσκουν τρόπο εγκατάστασης και πρόσβασης στις δουλειές του.
Ως αντίδοτο, η έκθεση επαναλαμβάνει πολλές κοινότοπες λύσεις (κοινωνικές κατοικίες, περιορισμοί Airbnb κ.λπ.). Ξεχωρίζουν όμως και άλλες πιο τολμηρές.
Για παράδειγμα, όπως αναφέρεται στο έγγραφο:
- απλοποίηση των κανονιστικών πλαισίων, όπως οι οικοδομικοί κώδικες, οι κανόνες χωροταξίας και χρήσης γης, καθώς και οι διαδικασίες αδειοδότησης σε τοπικό επίπεδο, μπορούν να αυξήσουν την κατασκευαστική δραστηριότητα. Η προσφορά στέγασης στην ΕΕ παρεμποδίζεται ολοένα και περισσότερο από διαρθρωτικούς περιορισμούς εντός του ίδιου του κατασκευαστικού τομέα, οι οποίοι απαιτούν στοχευμένες πολιτικές δράσεις.
- χαλάρωση των υπερβολικά περιοριστικών και τοπικά κατακερματισμένων απαιτήσεων στον κατασκευαστικό τομέα, όπως οι κανόνες αδειοδότησης και προσόντων για τους μηχανικούς και τους αρχιτέκτονες, θα μπορούσε επίσης να ενισχύσει τη διασυνοριακή παροχή υπηρεσιών δόμησης και να επεκτείνει τη δυναμικότητα κατασκευής κατοικιών.
- οι πολεοδομικοί περιορισμοί και οι κανόνες χρήσης γης περιορίζουν την προσφορά αξιοποιήσιμης γης σε πολλές αστικές περιοχές. Την τελευταία δεκαετία, οι μεγάλες πόλεις σε όλη την ΕΕ έχουν δει σημαντικές αυξήσεις στις αξίες της γης, με τα δεδομένα να υποδηλώνουν ότι οι μέσες αξίες της γης αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τις τιμές των κατοικιών, επειδή μειώνονται τα ελεύθερα οικόπεδα.
Τις πταίει
Σύμφωνα με την εισήγηση, το πρόβλημα εντοπίζεται, εκτός από τις διεθνείς διαταραχές παραγωγής και τροφοδοσίας υλικών κατασκευής νέων κτιρίων (λόγω πανδημίας, πολέμων, κ.λπ., που εκτοξεύουν τα κόστη), στις σοβαρές ελλείψεις τεχνικού εργατικού δυναμικού, στα κενά δεξιοτήτων και στη στασιμότητα της παραγωγικότητας στον κατασκευαστικό τομέα της ΕΕ.
Συγκεκριμένα, όπως αναφέρεται μεταξύ άλλων:
- οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού στον κατασκευαστικό τομέα έχουν τριπλασιαστεί κατά μέσο όρο την τελευταία δεκαετία, ενώ οι επίμονες αναντιστοιχίες δεξιοτήτων απαιτούν εκτεταμένη επανεκπαίδευση και αναβάθμιση των δεξιοτήτων.
- ο κατασκευαστικός τομέας παραμένει ιδιαίτερα κατακερματισμένος, καθώς κυριαρχείται από 3,5 εκατομμύρια πολύ μικρές επιχειρήσεις (με μέσο όρο μόλις τέσσερις υπαλλήλους η καθεμία), οι οποίες δυσκολεύονται να επιτύχουν οικονομίες κλίμακας ή να επενδύσουν σε έρευνα και καινοτομία.
Όχι τυχαία, στην έκθεση τονίζεται ότι «οι κατασκευές είναι ο μόνος τομέας της ΕΕ με αρνητική αύξηση παραγωγικότητας από τη δεκαετία του 1990, ιδίως στην Ιταλία, τη Γαλλία και την Ισπανία».
