Ανοίγει η συζήτηση για το ανενεργό στεγαστικό απόθεμα της Ελλάδας με πρόταση για αντικίνητρα και φορολογικές επιβαρύνσεις
Πρόταση για πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις στα ακίνητα που μένουν κλειστά για μεγάλο χρονικό διάστημα βάζει στο τραπέζι το ΔΝΤ, συνδέοντας ευθέως τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα με το μεγάλο απόθεμα κατοικιών που δεν αξιοποιείται ως κύρια κατοικία.
Η νέα έκθεση του Ταμείου για την ελληνική οικονομία περιγράφει τη στεγαστική κρίση ως βασική διαρθρωτική πρόκληση, καθώς οι τιμές κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται με ρυθμό ταχύτερο από τα εισοδήματα, ενώ μεγάλο μέρος των διαθέσιμων ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς. Σύμφωνα με το ΔΝΤ, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,75% το 2025, ενώ η σωρευτική άνοδος από το 2016 ξεπερνά το 85%.
Το πιο αιχμηρό σημείο της έκθεσης αφορά τα σπίτια που υπάρχουν στην αγορά, αλλά δεν καλύπτουν πραγματική στεγαστική ανάγκη. Το ΔΝΤ αναφέρει ότι περίπου το 35% του στεγαστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, στοιχείο που δείχνει ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο η έλλειψη νέων κατασκευών, αλλά και η αδυναμία ενεργοποίησης υφιστάμενων ακινήτων.
Πολλά από τα κλειστά σπίτια, σύμφωνα με την έκθεση, έχουν μείνει εκτός αγοράς για μεγάλο χρονικό διάστημα επειδή οι ιδιοκτήτες δεν έχουν ρευστότητα για ανακαίνιση, το κόστος επισκευών είναι υψηλό, οι ιδιοκτησίες είναι κατακερματισμένες ή υπάρχουν πολεοδομικές και νομικές εκκρεμότητες.
Στο στόχαστρο τα κλειστά ακίνητα
Η πρόταση του ΔΝΤ είναι η αξιοποίηση στοχευμένων αντικινήτρων για την παρατεταμένη κενότητα ακινήτων, με χαρακτηριστικό παράδειγμα πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις σε κλειστές κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Η λογική είναι ότι ένα ακίνητο που παραμένει αναξιοποίητο σε περιοχή με μεγάλη πίεση στα ενοίκια επιτείνει την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Με αυτόν τον τρόπο, η αγορά εμφανίζει υψηλή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά, παρότι στα χαρτιά υπάρχουν πολλά ακίνητα που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση ή να αξιοποιηθούν για κοινωνική κατοικία. Σε αυτό το περιβάλλον, το Ταμείο θεωρεί ότι η πολιτική για τη στέγαση πρέπει να μετακινηθεί από την απλή ενίσχυση της ζήτησης στην αύξηση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών, αλλά αυτή την φορά, με την αύξηση της οικονομικής πίεσης σε ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν επισκευάζουν τα σπίτια τους, ενδεχομένως διότι δεν είναι αρκετά οικονομικά εύρωστοι για να το πράξουν…
Το ΔΝΤ συνδέει τις πιθανές επιβαρύνσεις με προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Δηλαδή δεν προτείνει μόνο να επιβληθεί κόστος σε όσους κρατούν κλειστά ακίνητα, αλλά να δοθούν και εργαλεία ώστε τα σπίτια αυτά να γίνουν ξανά κατοικήσιμα και οικονομικά διαθέσιμα. Η έμφαση μπαίνει σε προγράμματα με εισοδηματικά κριτήρια και καλύτερη στόχευση, ώστε να αξιοποιηθούν παλαιές κατοικίες που σήμερα μένουν ανενεργές.
Το πιο κοντινό αντίστοιχο μέτρο στην Ελλάδα είναι ο διπλός ΕΝΦΙΑ για κλειστά ακίνητα που ανήκουν σε τράπεζες, funds, servicers και συνδεδεμένα νομικά πρόσωπα.
Η βασική διαφορά με αυτό που προτείνει το ΔΝΤ είναι ότι αυτό δεν αφορά τον μικρό ιδιοκτήτη ή γενικά τα φυσικά πρόσωπα αλλά τον χρηματοπιστωτικό τομέα. Επίσης, το «καπέλο» αποφεύγεται αν το ακίνητο έχει μισθωθεί για τουλάχιστον έξι μήνες μέσα στο προηγούμενο έτος.
Το καμπανάκι για τις επιδοτήσεις
Η έκθεση είναι προσεκτική αλλά σαφής και για τα μέτρα που στηρίζουν τη ζήτηση. Το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι οι επιστροφές ενοικίου, τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια για πρώτη κατοικία και οι φορολογικές απαλλαγές στις νέες κατασκευές μπορούν να δώσουν προσωρινή ανάσα στα νοικοκυριά. Προειδοποιεί όμως ότι το αποτέλεσμα μπορεί να είναι βραχύβιο, καθώς οι τιμές και τα ενοίκια προσαρμόζονται.
Με απλά λόγια, όταν το κράτος δίνει περισσότερη αγοραστική δύναμη σε ενοικιαστές ή αγοραστές, χωρίς να αυξάνεται επαρκώς ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών, μέρος της ενίσχυσης κινδυνεύει να περάσει στις τιμές. Γι’ αυτό το Ταμείο ζητά καλύτερη στόχευση των μέτρων σε ευάλωτα νοικοκυριά, ρήτρες λήξης και αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς τους, ώστε να μη διογκώνεται το δημοσιονομικό κόστος χωρίς μόνιμη επίδραση στην αγορά.
Στο ίδιο πλαίσιο, το ΔΝΤ βάζει και θέμα σταδιακής κατάργησης της απαλλαγής ΦΠΑ στις νέες κατασκευές, κάτι που δείχνει ότι το Ταμείο αντιμετωπίζει με επιφύλαξη τα οριζόντια κίνητρα όταν δεν οδηγούν σε προσιτή κατοικία για τα νοικοκυριά που έχουν πραγματική ανάγκη.
Η έκθεση αναφέρεται και σε παρεμβάσεις που μπορούν να μειώσουν τον φόβο των ιδιοκτητών απέναντι στη μακροχρόνια μίσθωση. Σε αυτές περιλαμβάνονται μεγαλύτερη ευελιξία στις συμβάσεις, ταχύτερη επίλυση διαφορών για καθυστερήσεις πληρωμών και σχήματα εγγύησης ενοικίων για ευάλωτους ενοικιαστές. Στόχος είναι να μειωθεί το ρίσκο που ενσωματώνουν οι ιδιοκτήτες στα ενοίκια ή που τους οδηγεί να κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς.
