Η νέα διαδικασία της ΑΑΔΕ δίνει τη δυνατότητα σε οφειλέτες της Εφορίας να πουλήσουν κατασχεμένα ακίνητα πριν από τον πλειστηριασμό. Μέρος ή το σύνολο του τιμήματος θα αποδίδεται στο Δημόσιο, ενώ η παρακράτηση δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 25% της οφειλής, εκτός από ειδικές περιπτώσεις.
Η επικείμενη απόφαση της ΑΑΔΕ αναμένεται να ανοίξει τον δρόμο για την πώληση χιλιάδων ακινήτων που έχουν κατασχεθεί για χρέη στην Εφορία. Η νέα διαδικασία θα επιτρέπει στους οφειλέτες να πουλήσουν τα ακίνητά τους στην ελεύθερη αγορά, πριν αυτά οδηγηθούν σε πλειστηριασμό, με στόχο την εξόφληση μέρους ή του συνόλου των οφειλών τους προς το Δημόσιο.
Η ρύθμιση προβλέπει ότι μέρος ή το σύνολο του τιμήματος θα αποδίδεται υποχρεωτικά και απευθείας στο Δημόσιο. Η παρακράτηση υπέρ του Δημοσίου δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 25% της οφειλής, εκτός από ειδικές περιπτώσεις που προβλέπονται στη ρύθμιση.
Με το ισχύον καθεστώς, η ύπαρξη κατάσχεσης από την Εφορία μπορεί να μπλοκάρει μια συναλλαγή, ακόμη και όταν υπάρχει ενδιαφερόμενος αγοραστής και δυνατότητα είσπραξης μέρους της οφειλής. Με τη νέα διαδικασία, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να εισπράττει άμεσα μέρος των χρεών, ενώ ο οφειλέτης θα αποκτά τη δυνατότητα να αξιοποιήσει την ακίνητη περιουσία του, η οποία μέχρι σήμερα παρέμενε δεσμευμένη.
Παράλληλα, η αγορά ακινήτων θα αποκτήσει έναν μηχανισμό που μπορεί να «ξεπαγώσει» μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων, σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική πίεση παραμένει έντονη.
Οι όροι για την άρση της κατάσχεσης
Οι όροι, οι προϋποθέσεις και τα βήματα για την άρση της κατάσχεσης περιγράφονται στη ρύθμιση, η οποία θα ενεργοποιηθεί με την έκδοση της εφαρμοστικής απόφασης της Φορολογικής Διοίκησης. Η απόφαση θα καθορίζει τις τεχνικές λεπτομέρειες, την ψηφιακή πλατφόρμα για την υποβολή των αιτήσεων και τα ακριβή δικαιολογητικά που θα πρέπει να συνυποβάλλουν οι φορολογούμενοι.
Η Φορολογική Διοίκηση θα εκδίδει, μετά από αίτηση του οφειλέτη, απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές. Η άρση θα γίνεται ενόψει μεταβίβασης του ακινήτου από επαχθή αιτία, με τίμημα, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι εξής όροι:
- Πληρούνται, κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
- Το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης.
- Όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία του, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.
- Αν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας του ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.
- Από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης.
- Το ποσοστό παρακράτησης προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής. Σε κάθε περίπτωση, δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από το 25%.
- Αν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση είναι μεγαλύτερο, παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό για την άρση της κατάσχεσης.
- Αν το ποσό της παρακράτησης υπερβαίνει το τίμημα, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
- Ο συμβολαιογράφος που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης αναλαμβάνει την υποχρέωση να παρακρατήσει το συμφωνημένο ποσό από το τίμημα και να το αποδώσει απευθείας στην Εφορία.
Σε κάθε περίπτωση, η πώληση πρέπει να γίνεται με οικονομικό αντάλλαγμα το οποίο κρίνεται επαρκές για την κάλυψη των απαιτήσεων ή μέρους αυτών. Με αυτόν τον τρόπο, η ρύθμιση επιχειρεί να αποτρέψει εικονικές ή υποτιμημένες συναλλαγές.
Αν οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν εφαρμόζεται ο όρος της παρακράτησης του 25%.
Όταν πληρούνται οι προβλεπόμενοι όροι, η ΑΑΔΕ εκδίδει άμεσα την απόφαση άρσης κατάσχεσης. Ο Διοικητής της ΑΑΔΕ θα καθορίσει τη διαδικασία, το έντυπο της απόφασης, τη διάρκεια ισχύος της και κάθε αναγκαία λεπτομέρεια, συμπεριλαμβανομένων των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της υπόλοιπης οφειλής.
Η προθεσμία πριν από τον πλειστηριασμό
Η διαδικασία της ελεύθερης εκποίησης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία τυχόν πλειστηριασμού. Αν η προθεσμία παρέλθει χωρίς να έχουν υπογραφεί τα συμβόλαια, ο πλειστηριασμός θα διενεργείται κανονικά.
