Κόφτης στις στρατηγικές επενδύσεις στις κορεσμένες περιοχές, όριο 350 κλινών, ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και νέες προβλέψεις για την κατηγοριοποίηση των προορισμών
Με περιορισμένες αλλά ουσιαστικές αλλαγές σε επιμέρους διατάξεις, χωρίς να μεταβάλλεται ο βασικός σχεδιασμός του, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, βρίσκεται πλέον στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις τελικές αποφάσεις. Μετά την ολοκλήρωση της πολύμηνης διαβούλευσης και της επεξεργασίας των παρατηρήσεων των εμπλεκόμενων φορέων, το σχέδιο εισέρχεται στην τελευταία φάση πριν από την υπογραφή της Κοινής Υπουργικής Απόφασης από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου.
Η γνωμοδότηση
Σύμφωνα με πληροφορίες, οι παρεμβάσεις που ενσωματώθηκαν κατά τη διάρκεια των συνεδριάσεων του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας (ΕΣΧ) κινούνται κυρίως στη λογική της βελτίωσης επιμέρους διατάξεων και όχι της αλλαγής φιλοσοφίας του σχεδίου. Οι σημαντικότερες αφορούν τις στρατηγικές τουριστικές επενδύσεις, το μέγεθος των νέων ξενοδοχειακών μονάδων, τη διαχείριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, την απόσταση των τουριστικών εγκαταστάσεων από την ακτογραμμή και τον τρόπο με τον οποίο θα μπορεί να αναθεωρείται η κατηγοριοποίηση των τουριστικών περιοχών.
Πρέπει, ωστόσο, να σημειωθεί ότι οι αλλαγές αυτές περιλαμβάνονται στη γνωμοδότηση του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας προς το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ), η οποία έχει ήδη διαβιβαστεί στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η γνωμοδότηση έχει συμβουλευτικό χαρακτήρα και δεν δεσμεύει το υπουργείο, το οποίο διατηρεί τον τελευταίο λόγο στις τελικές διατυπώσεις της Κοινής Υπουργικής Απόφασης. Ως εκ τούτου, δεν αποκλείεται να υπάρξουν επιμέρους διαφοροποιήσεις στο τελικό κείμενο πριν από την υπογραφή του. Το χρονοδιάγραμμα, πάντως, παραμένει ιδιαίτερα ασφυκτικό, καθώς οι σχετικές ΚΥΑ για τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια πρέπει να εκδοθούν έως το τέλος του μήνα, αποτελώντας ορόσημο του Ταμείου Ανάκαμψης.
Μία από τις προτεινόμενες αλλαγές του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου αφορά τις τουριστικά ανεπτυγμένες και τις κορεσμένες νησιωτικές περιοχές. Σε αντίθεση με το σχέδιο που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, το οποίο δεν προέβλεπε σχετικό περιορισμό, το τελικό κείμενο εισάγει ρητή απαγόρευση χωροθέτησης στρατηγικών τουριστικών επενδύσεων στα νησιά της Ομάδας Ι (άνω των 250 τ.χλμ.) και της Ομάδας ΙΙ (20-250 τ.χλμ.) μέσω Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) και Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ). Στις περιοχές αυτές θα επιτρέπεται πλέον μόνο η ανάπτυξη Οργανωμένων Υποδοχέων Τουριστικών Δραστηριοτήτων (ΟΥΤΔ), δηλαδή οργανωμένων τουριστικών αναπτύξεων που προβλέπονται από τον χωροταξικό σχεδιασμό. Ενδεικτικά, στην Ομάδα Ι (άνω των 250 τ.χλμ.) περιλαμβάνονται η Κέρκυρα, η Κεφαλονιά, η Ρόδος, η Κως, η Λέσβος, η Σάμος, η Χίος, η Νάξος και η Ζάκυνθος, ενώ στην Ομάδα ΙΙ (20-250 τ.χλμ.) εντάσσονται, μεταξύ άλλων, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Τήνος, η Σύρος, η Μήλος, η Σίφνος, η Σκιάθος, η Σκόπελος και η Αίγινα.
Η ρητή απαγόρευση χωροθέτησης στρατηγικών επενδύσεων στις τουριστικά ανεπτυγμένες και κορεσμένες περιοχές αποτελούσε πάγιο αίτημα τόσο επιστημονικών φορέων όσο και εκπροσώπων της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, κυρίως σε νησιωτικούς προορισμούς με υψηλή τουριστική πίεση. Η βασική τους ένσταση ήταν ότι τα ειδικά πολεοδομικά εργαλεία, όπως τα ΕΣΧΑΣΕ και τα ΕΣΧΑΔΑ, μπορούσαν στην πράξη να παρακάμπτουν τους περιορισμούς που θέτει το νέο χωροταξικό για τις συμβατικές τουριστικές επενδύσεις, δημιουργώντας δύο διαφορετικά καθεστώτα ανάπτυξης. Ετσι, μεγάλης κλίμακας έργα αποκτούσαν ευνοϊκότερους όρους υλοποίησης σε σχέση με επενδύσεις που ακολουθούν το γενικό πολεοδομικό πλαίσιο, γεγονός που, σύμφωνα με τους επικριτές του προηγούμενου σχεδιασμού, δημιουργούσε συνθήκες άνισης μεταχείρισης μεταξύ των επενδυτών.
Υπενθυμίζεται ότι στο προηγούμενο σχέδιο που είχε παρουσιαστεί από τα δύο συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού τον περασμένο Μάιο δεν υπήρχε αντίστοιχη πρόνοια, παρά μόνο η πρόβλεψη ότι σε περιοχές της Εύβοιας, της Κρήτης, της Κέρκυρας και της Ρόδου, οι αναπτύξεις αυτές θα έπρεπε να έχουν τον μισό συντελεστή δόμησης.
Μία ακόμη σημαντική διαφοροποίηση που προστέθηκε κατά τη διαβούλευση αφορά τη δυναμικότητα των νέων ξενοδοχειακών μονάδων. Ενώ οι αυξημένες απαιτήσεις αρτιότητας ανά κατηγορία περιοχής διατηρούνται, πληροφορίες αναφέρουν ότι το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας προτείνει ανώτατο όριο 350 κλινών στις τουριστικά ανεπτυγμένες και κορεσμένες περιοχές (κατηγορίες Α και Β). Η ρύθμιση περιορίζει την ένταση της δόμησης, καθώς οι μεγαλύτερες απαιτούμενες εκτάσεις σε συνδυασμό με το πλαφόν στις κλίνες οδηγούν σε χαμηλότερη αναλογία κλινών ανά στρέμμα.
Σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, κατά τη διάρκεια της διαβούλευσης εξετάστηκε το ενδεχόμενο το πλαφόν να αφορά αποκλειστικά τα νησιά ή και την ηπειρωτική χώρα, ωστόσο η εισήγηση που επικράτησε προβλέπει την οριζόντια εφαρμογή του στις αντίστοιχες κατηγορίες περιοχών. Η τελική διατύπωση, πάντως, θα κριθεί με την έκδοση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Εντονη συζήτηση στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας προκάλεσε και το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς η προσμέτρηση των κατοικιών τύπου Airbnb στον συνολικό αριθμό των τουριστικών κλινών θα μπορούσε να μεταβάλει ριζικά την κατηγοριοποίηση πολλών προορισμών. Περιοχές που σήμερα χαρακτηρίζονται αναπτυσσόμενες θα μπορούσαν, μόνο λόγω της αύξησης των διαθέσιμων κλινών από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, να καταταγούν στις ανεπτυγμένες ή ακόμη και στις κορεσμένες τουριστικά περιοχές, γεγονός που θα ενεργοποιούσε αυστηρότερους περιορισμούς για νέες τουριστικές επενδύσεις.
Σύμφωνα με πληροφορίες, κρίθηκε ότι μια τέτοια προσέγγιση θα ανέτρεπε τη βασική μεθοδολογία του χωροταξικού σχεδιασμού και θα απαιτούσε ουσιαστικά επανασχεδιασμό του πλαισίου. Για τον λόγο αυτό αποφασίστηκε οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης να μη συνυπολογίζονται στην κατηγοριοποίηση των περιοχών μέσω της Εκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕΚΕΦΥ), παρότι θα μπορούν να λαμβάνονται υπόψη σε επιμέρους αξιολογήσεις του πολεοδομικού σχεδιασμού.
H πρόβλεψη για την ακτογραμμή
Στην εισήγηση του Συμβουλίου ενσωματώνεται επίσης η πρόβλεψη για την ελάχιστη απόσταση των τουριστικών εγκαταστάσεων από την ακτογραμμή. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, διατηρείται η οριζόντια διάταξη, με την οποία οι νέες τουριστικές χρήσεις θα πρέπει να χωροθετούνται σε απόσταση τουλάχιστον 25 μέτρων από τον παράκτιο χώρο. Σε άλλο σημείο της εισήγησης του ΕΣΧ διευκρινίζεται επίσης ο τρόπος με τον οποίο θα μπορεί να μεταβάλλεται η κατηγοριοποίηση των τουριστικών περιοχών μέσω του υποκείμενου χωρικού σχεδιασμού, δηλαδή των Περιφερειακών Χωροταξικών Πλαισίων και των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ).
Η αναθεώρηση θα επιτρέπεται μόνο κατά μία κατηγορία κάθε φορά. Αυτό σημαίνει ότι μια περιοχή δεν θα μπορεί να μεταπηδά απευθείας από την κατηγορία των κορεσμένων στις αναπτυσσόμενες ή το αντίστροφο. Για παράδειγμα, μια κορεσμένη περιοχή θα μπορεί, εφόσον τα νέα δεδομένα το δικαιολογούν, να χαρακτηριστεί μόνο ανεπτυγμένη, ενώ αντίστοιχα μια αναπτυσσόμενη περιοχή δεν θα μπορεί να καταταγεί απευθείας στις κορεσμένες. Στόχος της ρύθμισης είναι οι αλλαγές να γίνονται σταδιακά και με βάση τεκμηριωμένα στοιχεία, χωρίς να ανατρέπεται απότομα ο χωροταξικός σχεδιασμός.
Οι αρτιότητες παραμένουν
Το σχέδιο διατηρεί αμετάβλητες τις προβλέψεις για τις ελάχιστες αρτιότητες ανά κατηγορία περιοχής, οι οποίες θα αποτελέσουν σημείο αναφοράς και για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Με τον τρόπο αυτό, οι μελετητές των ΤΠΣ θα παραπέμπουν στις προβλέψεις του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, εξασφαλίζοντας ενιαία εφαρμογή των κανόνων χωροθέτησης των τουριστικών δραστηριοτήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Ο μόνος ουσιαστικός περιορισμός που το σχέδιο περιλαμβάνει είναι η αύξηση της ελάχιστης αρτιότητας στα 16 στρέμματα στις πολύ ανεπτυγμένες περιοχές (περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης), στα 12 στρέμματα στις αναπτυγμένες και στις υπόλοιπες.
Η κατηγοριοποίηση του χωροταξικού
Tο νέο χωροταξικό πλαίσιο κατατάσσει τις 1.035 δημοτικές ενότητες της χώρας σε πέντε βασικές κατηγορίες, ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης και τις δυνατότητες περαιτέρω αξιοποίησης.
Α/ Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Κατηγορία Α)
Πρόκειται για 18 δημοτικές ενότητες που θεωρούνται τουριστικά κορεσμένες και στις οποίες προβλέπονται οι αυστηρότεροι περιορισμοί. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Σκιάθος, καθώς και συγκεκριμένες δημοτικές ενότητες σε Τήνο, Κέρκυρα, Ζάκυνθο, Ρόδο, Κω, Ηράκλειο, Χανιά και Κατερίνη.
Β/ Ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές (Κατηγορία Β)
Αφορούν περιοχές όπου ο τουρισμός αποτελεί ήδη βασικό πυλώνα της οικονομίας, με υψηλή επισκεψιμότητα και ανεπτυγμένες υποδομές, χωρίς όμως να θεωρούνται κορεσμένες. Ενδεικτικά περιλαμβάνονται η Πάρος, η Νάξος, η Πάτμος, η Φολέγανδρος, τα Κουφονήσια, ο Αγιος Νικόλαος Κρήτης, το Ρέθυμνο, η Χίος κ.ά.
Γ/ Αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές (Κατηγορία Γ)
Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται περιοχές με αυξανόμενη τουριστική δυναμική και σημαντικά περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης μέσω νέων επενδύσεων και υποδομών. Μεταξύ αυτών είναι η Μήλος, η Μυτιλήνη, η Αστυπάλαια, η Λέρος, η Κύθνος, η Σέριφος, η νότια Ρόδος, μεγάλο μέρος του Πηλίου, τμήματα της Χαλκιδικής κ.ά.
Δ/ Περιοχές πρώιμης τουριστικής ανάπτυξης (Κατηγορία Δ)
Περιλαμβάνουν περιοχές όπου ο τουρισμός βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο και επιδιώκεται η ήπια ενίσχυση της δραστηριότητας. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν, μεταξύ άλλων, το Οροπέδιο Λασιθίου, η Κάσος, η Νίσυρος, δημοτικές ενότητες Τήνου, Ηρακλείου, Φωκίδας, Ευρυτανίας αλλά και περιοχές της Αττικής όπως η Νέα Πεντέλη και το Ψυχικό.
Ε/ Περιοχές ειδικής αναπτυξιακής ενίσχυσης (Κατηγορία Ε)
Αφορούν περιοχές με ιδιαίτερα γεωγραφικά ή αναπτυξιακά χαρακτηριστικά, όπου προβλέπονται ειδικά κίνητρα για την ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας. Ενδεικτικά αναφέρονται οι Φούρνοι, η Ηρακλειά, δημοτικές ενότητες Νάξου, Καρπάθου, Μεσσηνίας και άλλες περιοχές που χρειάζονται ειδική αναπτυξιακή στήριξη.
