Η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών μετατίθεται για το δεύτερο εξάμηνο του 2027, με το ράλι των ακινήτων να δημιουργεί κίνδυνο σημαντικών φορολογικών επιβαρύνσεων
Μία από τις δυσκολότερες εξισώσεις που θα βρεθούν μπροστά στην επόμενη κυβέρνηση αφορά στην αναμόρφωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Η αναθεώρησή τους έχει μεταφερθεί για το δεύτερο εξάμηνο του 2027, αφήνοντας στο νέο κυβερνητικό και οικονομικό επιτελείο την «καυτή πατάτα» μιας αναπροσαρμογής που ενδέχεται να ανοίξει έναν νέο κύκλο φορολογικών επιβαρύνσεων για την ακίνητη περιουσία.
Πρόκειται για μια άσκηση υψηλού πολιτικού και οικονομικού ρίσκου. Η προσέγγιση των αντικειμενικών αξιών στις πραγματικές εμπορικές τιμές μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική αύξηση της φορολογητέας αξίας εκατομμυρίων ακινήτων, επηρεάζοντας όχι μόνο τον ΕΝΦΙΑ αλλά μια σειρά από φόρους, τέλη και επιβαρύνσεις που συνδέονται με τις τιμές ζώνης.
Η τελευταία γενικευμένη αναθεώρηση έγινε το 2021, με βάση τις συνθήκες που επικρατούσαν στην αγορά στα τέλη του 2020. Οι νέες τιμές ζώνης ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 και εφαρμόστηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Έκτοτε, όμως, η ελληνική κτηματαγορά έχει καταγράψει ένα παρατεταμένο ράλι, με αποτέλεσμα να έχει διευρυνθεί σημαντικά η απόσταση ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές αξίες. Πανελλαδικά, οι πραγματικές τιμές πώλησης εμφανίζονται κατά μέσο όρο 40% έως 70% υψηλότερες από τις τιμές ζώνης, ενώ σε ιδιαίτερα δημοφιλείς περιοχές, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Νότια Προάστια και η Θεσσαλονίκη, οι διαφορές μπορούν να ξεπερνούν ακόμη και το 100%.
Η ισχυρή ζήτηση, η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων ακινήτων και το αυξημένο κόστος κατασκευής εξακολουθούν να διατηρούν τις εμπορικές τιμές σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα.
Άνοδος άνω του 60% στις κατοικίες μέσα σε πέντε χρόνια
Το μέγεθος της μεταβολής αποτυπώνεται στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Ο γενικός δείκτης τιμών διαμερισμάτων σε ολόκληρη τη χώρα αυξήθηκε από τις 67,3 μονάδες το 2020 στις 108,6 μονάδες το 2025, καταγράφοντας σωρευτική άνοδο 61,4% μέσα σε μία πενταετία.
Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η αύξηση στις νεότερες κατοικίες, ηλικίας έως πέντε ετών. Ο σχετικός δείκτης κινήθηκε από τις 70 μονάδες το 2020 στις 113,8 μονάδες το 2025, σημειώνοντας άνοδο 62,6%.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στα παλαιότερα διαμερίσματα, ηλικίας άνω των πέντε ετών, όπου ο δείκτης αυξήθηκε από τις 65,6 στις 105,4 μονάδες, δηλαδή κατά 60,7%.
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας. Στην Αθήνα, οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν κατά 64,2%, καθώς ο σχετικός δείκτης αυξήθηκε από τις 68,9 μονάδες το 2020 στις 113,1 μονάδες το 2025.
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η μεταβολή στη Θεσσαλονίκη, όπου ο δείκτης ανέβηκε από τις 61,8 στις 106,9 μονάδες, καταγράφοντας σωρευτική αύξηση περίπου 73%.
Ο φόβος ενός νέου φορολογικού σοκ
Τα δεδομένα αυτά προϊδεάζουν για το μέγεθος της παρέμβασης που ενδέχεται να απαιτηθεί το 2027. Εάν επιλεγεί η πλήρης ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών με τις τότε εμπορικές τιμές, οι αυξήσεις των τιμών ζώνης σε αρκετές περιοχές θα μπορούσαν να είναι ιδιαίτερα υψηλές.
Μάλιστα, μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2027 η απόσταση ανάμεσα στις δύο τιμές ενδέχεται να έχει αυξηθεί ακόμη περισσότερο, εφόσον συνεχιστεί η ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων.
Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, το οικονομικό επιτελείο που θα κληθεί να διαχειριστεί το ζήτημα θα πρέπει να βρει μια λεπτή ισορροπία μεταξύ της διόρθωσης των σημερινών στρεβλώσεων και της αποφυγής ενός νέου φορολογικού σοκ για τους ιδιοκτήτες, το οποίο θα μπορούσε παράλληλα να επιβαρύνει περαιτέρω τη στεγαστική αγορά.
Οι τιμές ζώνης επηρεάζουν περίπου 20 φόρους και τέλη
Η σημασία της επικείμενης αναπροσαρμογής δεν περιορίζεται στον φόρο μεταβίβασης ή στον ΕΝΦΙΑ. Οι αντικειμενικές αξίες αποτελούν σημείο αναφοράς για περίπου 20 διαφορετικούς φόρους, τέλη και επιβαρύνσεις.
Κατά συνέπεια, μια απότομη και οριζόντια αύξηση των τιμών ζώνης θα μπορούσε να προκαλέσει αλυσιδωτές επιβαρύνσεις στους ιδιοκτήτες. Η επόμενη κυβέρνηση θα κληθεί είτε να απορροφήσει το πολιτικό και κοινωνικό κόστος είτε να συνδυάσει την αναπροσαρμογή με μειώσεις φορολογικών συντελεστών, υψηλότερα αφορολόγητα όρια ή στοχευμένες εξαιρέσεις, ώστε να περιοριστούν οι επιπτώσεις.
Μεταξύ των φόρων και επιβαρύνσεων που συνδέονται με τις αντικειμενικές αξίες περιλαμβάνονται:
- Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτου, το οποίο υπολογίζεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας.
- Το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης, επίσης στο 3% της αντικειμενικής αξίας.
- Η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης («τεκμήριο») για κύρια και δευτερεύουσα κατοικία, η οποία διαμορφώνεται ανάλογα με την επιφάνεια και την τιμή ζώνης.
- Ο ΕΝΦΙΑ, για τον υπολογισμό του οποίου λαμβάνεται υπόψη η αξία των ακινήτων και τα χαρακτηριστικά κάθε περιουσιακού στοιχείου.
- Ο συμπληρωματικός φόρος επί της ακίνητης περιουσίας, όπου εφαρμόζεται, με διαφοροποίηση ανάμεσα σε φυσικά και νομικά πρόσωπα.
- Το τέλος Ακίνητης Περιουσίας.
- Ο φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιρειών, με συντελεστή 15%.
- Ο φόρος μεταβίβασης και χρησικτησίας ακινήτων, με βασικό συντελεστή 3%, καθώς και οι σχετικές επιβαρύνσεις που υπολογίζονται επί του φόρου μεταβίβασης.
- Ο φόρος ανταλλαγής και συνένωσης οικοπέδων, με συντελεστή 1,5%.
- Ο φόρος διανομής ακινήτων, με συντελεστή 0,75%.
- Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων, που υπολογίζεται επί του φόρου μεταβίβασης.
- Τα αναλογικά τέλη μεταγραφής συμβολαίων στα αρμόδια υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία.
- Ο φόρος κληρονομιάς και γονικής παροχής ακινήτων, με διαφορετικές κλίμακες ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας. Για γονικές παροχές προς πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας ισχύει αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
- Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, επίσης με διαφορετικούς συντελεστές ανάλογα με τη συγγενική σχέση και αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ στις περιπτώσεις που προβλέπει η νομοθεσία.
- Τα αναλογικά τέλη μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών.
- Το αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το οποίο συνδέεται με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
- Τα πολεοδομικά πρόστιμα για την κατασκευή ή διατήρηση αυθαιρέτων.
- Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων σε σχέδια πόλης, οι οποίες επίσης επηρεάζονται από την αξία της περιουσίας.
Η δύσκολη ισορροπία του 2027
Η επικείμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών μετατρέπεται έτσι σε ένα από τα πιο σύνθετα φορολογικά ζητήματα της επόμενης περιόδου. Από τη μία πλευρά, η μεγάλη απόσταση ανάμεσα στις φορολογικές και τις πραγματικές αξίες των ακινήτων καθιστά αναγκαία κάποια μορφή προσαρμογής. Από την άλλη, η απότομη κάλυψη αυτής της απόστασης θα μπορούσε να προκαλέσει σημαντικές επιβαρύνσεις σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες.
Το μεγάλο στοίχημα για το οικονομικό επιτελείο του 2027 θα είναι, επομένως, να φέρει τις αντικειμενικές αξίες πιο κοντά στην πραγματικότητα της αγοράς, χωρίς η προσαρμογή να μετατραπεί σε ένα νέο κύμα αυξήσεων φόρων και τελών στην ακίνητη περιουσία.
