Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν εισέπραξαν ενοίκια μπορούν να αποφύγουν τη φορολόγησή τους, αρκεί να ακολουθήσουν τη διαδικασία που προβλέπει η ΑΑΔΕ και να ολοκληρώσουν τις απαιτούμενες ενέργειες έως τις 15 Ιουλίου 2026
Για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, η μη καταβολή του ενοικίου από τον μισθωτή δεν συνεπάγεται μόνο απώλεια εισοδήματος. Εάν δεν ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία, υπάρχει και ο κίνδυνος να φορολογηθούν για ποσά που ουδέποτε εισέπραξαν. Με δεδομένο ότι τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως 45%, η επιβάρυνση μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντική, ειδικά στις περιπτώσεις μακροχρόνιας ασυνέπειας του ενοικιαστή.
Για όσους δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει τη φετινή φορολογική τους δήλωση, υπάρχει ακόμη η δυνατότητα να προστατευθούν από αυτή την επιβάρυνση. Η βασική προϋπόθεση είναι να αποδείξουν ότι έχουν ήδη κινηθεί νομικά κατά του κακοπληρωτή μισθωτή, ακολουθώντας τη διαδικασία που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.
Η προθεσμία και οι απαραίτητες ενέργειες
Η καταληκτική ημερομηνία για την ολοκλήρωση των απαιτούμενων ενεργειών είναι η 15η Ιουλίου 2026. Μέχρι τότε οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να εξαιρεθούν από τη φορολόγηση των ανείσπρακτων μισθωμάτων θα πρέπει να έχουν συγκεντρώσει τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία.
Δεν αρκεί μια ιδιωτική συμφωνία ή η απλή διαπίστωση ότι ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει το μίσθωμα. Η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει ως αποδεικτικά μόνο συγκεκριμένες νομικές ενέργειες. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται δικαστική απόφαση αποβολής του μισθωτή, διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου ή ακόμη και η κατάθεση σχετικής αγωγής σε βάρος του ενοικιαστή.
Η ύπαρξη ενός από τα παραπάνω έγγραφα αποτελεί την προϋπόθεση ώστε τα συγκεκριμένα ποσά να χαρακτηριστούν ως ανείσπρακτα και να μη συμπεριληφθούν στη φορολογητέα ύλη του ιδιοκτήτη.
Η ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ
Αφού συγκεντρωθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, ακολουθεί η ηλεκτρονική υποβολή τους μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ.
Η διαδικασία πραγματοποιείται από την υπηρεσία «Τα Αιτήματά μου», όπου υποβάλλεται το ειδικό έντυπο Ε411. Η δήλωση πρέπει να κατατεθεί ξεχωριστά για κάθε μισθωτή, συνοδευόμενη από όλα τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία που τεκμηριώνουν τη δικαστική ή άλλη νόμιμη ενέργεια κατά του οφειλέτη.
Σε περιπτώσεις όπου η ηλεκτρονική υποβολή δεν μπορεί να ολοκληρωθεί για τεχνικούς ή άλλους λόγους, προβλέπεται η δυνατότητα κατάθεσης των δικαιολογητικών στην αρμόδια φορολογική υπηρεσία ή η αποστολή τους με συστημένη ταχυδρομική επιστολή, ώστε να θεωρηθεί ότι η διαδικασία ολοκληρώθηκε εμπρόθεσμα.
Τα δικαιολογητικά που πρέπει να περιλαμβάνει ο φάκελος
Ο φάκελος που υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ πρέπει να είναι πλήρης, καθώς οποιαδήποτε έλλειψη μπορεί να οδηγήσει στην απόρριψη του αιτήματος.
Ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η δικαστική διαδικασία, μπορεί να περιλαμβάνει την αγωγή κατά του μισθωτή, το αποδεικτικό επίδοσής της, διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή ακόμη και την έκθεση αποβολής που έχει συντάξει ο δικαστικός επιμελητής, εφόσον η διαδικασία έχει ολοκληρωθεί.
Η πληρότητα των στοιχείων είναι ιδιαίτερα σημαντική. Εάν δεν κατατεθούν όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά ή αν η υποβολή δεν γίνει μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες, η φορολογική διοίκηση μπορεί να προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης και να φορολογήσει κανονικά τα ποσά των ενοικίων, ακόμη και αν αυτά δεν εισπράχθηκαν ποτέ.
Τι ισχύει για τα έντυπα Ε2 και Ε1
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στη συμπλήρωση των φορολογικών εντύπων.
Τα ανείσπρακτα ενοίκια που αφορούν το φορολογικό έτος 2025, καθώς και ποσά τα οποία είχαν δηλωθεί σε προηγούμενα έτη ως ανείσπρακτα αλλά τελικά εισπράχθηκαν μέσα στο 2025, πρέπει υποχρεωτικά να δηλωθούν στο έντυπο Ε2.
Στη συνέχεια, το πληροφοριακό σύστημα πραγματοποιεί αυτόματα τη μεταφορά των σχετικών στοιχείων στο έντυπο Ε1, χωρίς να απαιτείται πρόσθετη ενέργεια από τον φορολογούμενο.
Η σωστή καταχώριση των στοιχείων στα δύο έντυπα είναι απαραίτητη τόσο για τον ορθό υπολογισμό του φόρου όσο και για την αποφυγή λαθών που μπορεί να οδηγήσουν σε πρόσθετες επιβαρύνσεις ή σε ανάγκη υποβολής τροποποιητικής δήλωσης.
Η φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθώματα
Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται από το πρώτο ευρώ, χωρίς αφορολόγητο όριο. Η μοναδική αυτόματη έκπτωση που προβλέπεται αφορά ποσοστό 5% επί των ακαθάριστων μισθωμάτων, το οποίο αναγνωρίζεται για δαπάνες συντήρησης και λοιπά πάγια έξοδα του ακινήτου.
Για τον λόγο αυτό, ο σωστός χαρακτηρισμός των πραγματικά ανείσπρακτων μισθωμάτων αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Εάν τα σχετικά ποσά δεν δηλωθούν σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες, ο ιδιοκτήτης κινδυνεύει να φορολογηθεί για εισόδημα που δεν απέκτησε ποτέ, αυξάνοντας αδικαιολόγητα τη συνολική φορολογική του επιβάρυνση.
Όσοι, λοιπόν, έχουν βρεθεί αντιμέτωποι με κακοπληρωτές ενοικιαστές που δεν έχουν πληρώσει τα ενοίκια και δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει τη φορολογική τους δήλωση, καλούνται να κινηθούν έγκαιρα. Η εμπρόθεσμη υποβολή των δικαιολογητικών και η ορθή συμπλήρωση των φορολογικών εντύπων αποτελούν τη μοναδική ασφαλή οδό για να αποφευχθεί η φορολόγηση εισοδημάτων που έμειναν μόνο στα χαρτιά.
