Χωροταξικό Τουρισμού: Η μεγάλη αλλαγή για τις επενδύσεις άνω των 100 κλινών στις 18 «ώριμες» περιοχές | Ποιες είναι οι αλλαγές!

• Στη Ζώνη Α διατηρούνται τα 16 στρέμματα για μονάδες έως 100 κλίνες, αλλά για μεγαλύτερες επενδύσεις θα απαιτείται πρόσθετη έκταση με αναλογία έξι κλινών ανά στρέμμα
• Η μέγιστη δυναμικότητα θα μπορεί να φθάνει έως τις 350 κλίνες, αίροντας στην πράξη τον απόλυτο οριζόντιο «κόφτη» των 100 κλινών
• Οι κλίνες των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα υπολογίζονται στη φέρουσα ικανότητα και θα επηρεάζουν την επόμενη κατηγοριοποίηση των προορισμών στην πενταετία
• Αφαιρείται από το τελικό κείμενο η πρόβλεψη για επιβολή «πράσινου τέλους» στις τουριστικές επιχειρήσεις

Σε τρεις σημαντικές και ουσιαστικές αλλαγές στο νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό προχώρησε η κυβέρνηση μετά την ολοκλήρωση της διαβούλευσης και τις έντονες παρεμβάσεις των φορέων της τουριστικής αγοράς. Σύμφωνα με αποκλειστικές πληροφορίες του money-tourism.gr, στο τελικό κείμενο της Κοινής Υπουργικής Απόφασης αλλάζει καίρια η ρύθμιση για τη δυναμικότητα των νέων ξενοδοχειακών επενδύσεων στις 18 Δημοτικές Ενότητες της κατηγορίας Α, δηλαδή στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης.

Παράλληλα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα προσμετρώνται κανονικά κατά την εκτίμηση της τουριστικής φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής, ενώ αφαιρείται η πρόβλεψη για επιβολή νέου «πράσινου τέλους».

Πρόκειται για τις τρεις πλέον σημαντικές αλλαγές που επήλθαν στο σχέδιο μετά τη διαβούλευση και οι οποίες μεταβάλλουν ουσιαστικά τόσο το επενδυτικό πλαίσιο στις πλέον ανεπτυγμένες τουριστικές περιοχές όσο και τον τρόπο με τον οποίο θα αποτιμάται στο μέλλον η πραγματική πίεση που ασκείται στους προορισμούς. Ωστόσο παραμένει άγνωστο αν θα ικανοποιούν τους φορείς του Τουρισμού και τις Περιφερειακές αρχές.

Ακόμη δεν θα επιτρέπεται η δημιουργία διαφορετικών επιχειρήσεων ενοικιαζομένων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ), εντός του ίδιου κτιρίου.

Η νέα ΚΥΑ αναμένεται, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, να υπογραφεί και να δοθεί στη δημοσιότητα σήμερα και να αποτελέσει το νέο κεντρικό χωροταξικό πλαίσιο για την τουριστική ανάπτυξη της χώρας.

Η ουσιώδης βελτίωση στη Ζώνη Α

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη Ζώνη Α, στην οποία περιλαμβάνονται 18 Δημοτικές Ενότητες με πολύ υψηλή ένταση τουριστικής ανάπτυξης.

Στο σχέδιο που είχε δοθεί σε διαβούλευση προβλεπόταν ότι για τα νέα τουριστικά καταλύματα στις νησιωτικές περιοχές της κατηγορίας Α θα ίσχυε ανώτατη δυναμικότητα 100 κλινών, με ελάχιστη αρτιότητα τα 16 στρέμματα.

Η διάταξη αυτή είχε προκαλέσει σοβαρές αντιδράσεις από ξενοδοχειακούς και τουριστικούς φορείς, καθώς δημιουργούσε έναν απόλυτο και οριζόντιο περιορισμό, ανεξάρτητα από το μέγεθος του γηπέδου, τα περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά της επένδυσης και τις δυνατότητες που θα μπορούσε να διαθέτει κάθε περιοχή.

Σύμφωνα με τις αποκλειστικές πληροφορίες του money-tourism.gr, στο τελικό κείμενο η ρύθμιση βελτιώνεται ουσιωδώς.

Ειδικότερα:

Για τη δημιουργία μονάδας έως 100 κλινών στη Ζώνη Α θα εξακολουθήσει να απαιτείται γήπεδο τουλάχιστον 16 στρεμμάτων.

Για δυναμικότητα μεγαλύτερη των 100 κλινών, η επένδυση θα μπορεί να αυξάνεται με αναλογία έως έξι κλίνες ανά πρόσθετο στρέμμα γης.

Η συνολική δυναμικότητα της νέας μονάδας θα μπορεί να φθάσει έως τις 350 κλίνες.

Με άλλα λόγια, ο οριζόντιος «κόφτης» των 100 κλινών αντικαθίσταται από ένα κλιμακωτό σύστημα, το οποίο συνδέει το μέγεθος της επένδυσης με την έκταση του διαθέσιμου γηπέδου.

Ενδεικτικά, με βάση τη νέα σχέση:

• για 100 κλίνες απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα,
• για 160 κλίνες θα απαιτούνται 26 στρέμματα,
• για 220 κλίνες 36 στρέμματα,
• για 280 κλίνες 46 στρέμματα,
• ενώ για να επιτευχθεί το ανώτατο όριο των 350 κλινών θα απαιτείται γήπεδο περίπου 58 στρεμμάτων.

Η τελική διατύπωση της ΚΥΑ θα είναι κρίσιμη για να διευκρινιστεί εάν η αναλογία των έξι κλινών ανά πρόσθετο στρέμμα θα εφαρμόζεται ακριβώς από το όριο των 16 στρεμμάτων και πάνω ή εάν θα συνοδεύεται από πρόσθετες ειδικές πολεοδομικές, περιβαλλοντικές ή ποιοτικές προϋποθέσεις.

Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για την πλέον ουσιαστική βελτίωση που επήλθε μετά τη διαβούλευση, καθώς επιτρέπει την πραγματοποίηση μεγαλύτερων, σύγχρονων και οικονομικά βιώσιμων ξενοδοχειακών επενδύσεων, χωρίς να καταργεί τον αυξημένο έλεγχο στις πλέον επιβαρυμένες τουριστικές περιοχές.

Οι 18 Δημοτικές Ενότητες της Ζώνης Α

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης κατατάσσονται, σύμφωνα με τον πίνακα κατηγοριοποίησης του Ειδικού Χωροταξικού και την παρουσίαση του σχεδίου, οι ακόλουθες 18 Δημοτικές Ενότητες:

1. Δημοτική Ενότητα Παραλίας, στην Πιερία.
2. Δημοτική Ενότητα Σκιάθου, στις Σποράδες.
3. Δημοτική Ενότητα Κερκυραίων, στην Κέρκυρα.
4. Δημοτική Ενότητα Ζακυνθίων, στη Ζάκυνθο.
5. Δημοτική Ενότητα Αρκαδίων, στη Ζάκυνθο.
6. Δημοτική Ενότητα Λαγανά, στη Ζάκυνθο.
7. Δημοτική Ενότητα Ερμουπόλεως, στη Σύρο.
8. Δημοτική Ενότητα Θήρας, στη Σαντορίνη.
9. Δημοτική Ενότητα Οίας, στη Σαντορίνη.
10. Δημοτική Ενότητα Κω, στην Κω.
11. Δημοτική Ενότητα Μυκόνου, στη Μύκονο.
12. Δημοτική Ενότητα Αφάντου, στη Ρόδο.
13. Δημοτική Ενότητα Ιαλυσού, στη Ρόδο.
14. Δημοτική Ενότητα Καλλιθέας, στη Ρόδο.
15. Δημοτική Ενότητα Τήνου, στην Τήνο.
16. Δημοτική Ενότητα Μαλίων, στο Ηράκλειο Κρήτης.
17. Δημοτική Ενότητα Χερσονήσου, στο Ηράκλειο Κρήτης.
18. Δημοτική Ενότητα Νέας Κυδωνίας, στα Χανιά.

Στην πράξη, η κατηγορία Α περιλαμβάνει τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τη Σκιάθο στο σύνολό τους ή κατά το βασικό διοικητικό τους επίπεδο, καθώς και συγκεκριμένα τμήματα ιδιαίτερα ανεπτυγμένων προορισμών, όπως η Κέρκυρα, η Ζάκυνθος, η Κως, η Ρόδος, η Τήνος, η Σύρος, η Πιερία και η Κρήτη.

Η αρχική φιλοσοφία του σχεδίου ήταν στις περιοχές αυτές να δοθεί προτεραιότητα στην αναβάθμιση και στον εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων καταλυμάτων, με αυστηρότερους όρους για τις νέες αναπτύξεις. Η ελάχιστη αρτιότητα οριζόταν στα 16 στρέμματα και στα νησιά είχε τεθεί ανώτατη δυναμικότητα 100 κλινών.

Με τη νέα ρύθμιση, η αυξημένη αρτιότητα παραμένει, αλλά η δυναμικότητα παύει να περιορίζεται οριζόντια στις 100 κλίνες.

Τα Airbnb θα μετρούν στη φέρουσα ικανότητα

Η δεύτερη σημαντική αλλαγή αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Στο αρχικό σύστημα κατηγοριοποίησης των προορισμών, η ένταση της τουριστικής δραστηριότητας υπολογίστηκε κυρίως με βάση τις κλίνες των αδειοδοτημένων τουριστικών καταλυμάτων σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.

Οι κλίνες των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είχαν συνυπολογιστεί στη σημερινή κατάταξη. Το γεγονός αυτό είχε δεχθεί έντονη κριτική, καθώς σε αρκετούς προορισμούς οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιπροσωπεύουν πλέον πολύ σημαντικό τμήμα της πραγματικής δυναμικότητας φιλοξενίας και της πίεσης που ασκείται στις υποδομές, στη στέγαση, στο περιβάλλον και στις τοπικές κοινωνίες.

Το σχέδιο προέβλεπε ήδη ότι οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα μπορούσαν να συνυπολογίζονται κατά την εκτίμηση της τουριστικής φέρουσας ικανότητας, χωρίς όμως αυτό να έχει άμεση επίπτωση στην αρχική κατηγοριοποίηση.

Σύμφωνα με τις νέες πληροφορίες, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, με πίεση του υπουργείου Τουρισμού,  θα προσμετρώνται κανονικά στην εκτίμηση της φέρουσας ικανότητας κάθε προορισμού.

Η πρόβλεψη αυτή δεν αλλάζει άμεσα τη σημερινή κατάταξη των Δημοτικών Ενοτήτων. Θα αποκτήσει όμως ιδιαίτερη σημασία κατά την επόμενη αξιολόγηση ή αναθεώρηση του Ειδικού Χωροταξικού, στην 5ετία όπως προβλέπεται.

Η κατηγοριοποίηση δύναται να επανεξετάζεται ανά πενταετία, με βάση επικαιροποιημένα δεδομένα. Επομένως, στην επόμενη αναθεώρηση θα μπορούν να ληφθούν υπόψη:

• οι ξενοδοχειακές κλίνες,
• οι κλίνες των ενοικιαζόμενων δωματίων και των λοιπών αδειοδοτημένων καταλυμάτων,
• οι κλίνες των βραχυχρόνιων μισθώσεων,
• η έκταση της Δημοτικής Ενότητας,
• ο μόνιμος πληθυσμός,
• η εποχική συγκέντρωση επισκεπτών,
• η επάρκεια των υποδομών,
• η διαχείριση νερού, αποβλήτων και ενέργειας,
• η κατάσταση του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος.

Έτσι, ένας προορισμός ο οποίος σήμερα κατατάσσεται στη Ζώνη Β ή Γ μπορεί, κατά την επόμενη αξιολόγηση, να μετακινηθεί σε αυστηρότερη κατηγορία, εφόσον η πραγματική τουριστική δυναμικότητα –συμπεριλαμβανομένων των Airbnb– αποδεικνύεται σημαντικά μεγαλύτερη.

Αντίστοιχα, η καταγραφή της πραγματικής δυναμικότητας μπορεί να οδηγήσει σε ειδικούς χωρικούς περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση, όπως:

• περιορισμό νέων εγγραφών,
• ανώτατο αριθμό ακινήτων ή κλινών,
• χρονικούς περιορισμούς λειτουργίας,
• καθορισμό ζωνών περιορισμού ή απαγόρευσης,
• προστασία της κύριας κατοικίας,
• αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου.

Το νέο χωροταξικό δεν επιβάλλει αυτομάτως αυτούς τους περιορισμούς. Παρέχει όμως το πλαίσιο και τις κατευθύνσεις ώστε να μπορούν να θεσπιστούν με ειδικότερες νομοθετικές ή πολεοδομικές ρυθμίσεις ανά περιοχή.

Καταργείται το «πράσινο τέλος»

Η τρίτη μεγάλη αλλαγή είναι η αφαίρεση της πρόβλεψης για επιβολή «πράσινου τέλους».

Η συγκεκριμένη πρόταση είχε προκαλέσει έντονες αντιδράσεις από την ξενοδοχειακή αγορά, η οποία υπογράμμιζε ότι ο κλάδος επιβαρύνεται ήδη με το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, το τέλος παρεπιδημούντων και σειρά άλλων φόρων και επιβαρύνσεων.

Οι εκπρόσωποι του τουρισμού είχαν επίσης επισημάνει ότι δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεκτή μια νέα οριζόντια επιβάρυνση, χωρίς προηγουμένως να υπάρχει σαφής ανταποδοτικότητα και εγγύηση ότι τα έσοδα θα κατευθύνονται αποκλειστικά σε έργα τουριστικών υποδομών, περιβαλλοντικής προστασίας και ανθεκτικότητας των προορισμών.

Στο τελικό κείμενο, σύμφωνα με τις πληροφορίες του money-tourism.gr, η πρόβλεψη για το «πράσινο τέλος» καταργείται, όπως είχε άλλωστε γράψει την προηγούμενη Δευτέρα ο Ντετέκτιβ.

Η εξέλιξη αυτή αποτελεί σαφή ανταπόκριση σε ένα από τα βασικά αιτήματα των τουριστικών φορέων, οι οποίοι είχαν ξεκαθαρίσει ότι η πράσινη μετάβαση του κλάδου πρέπει να στηριχθεί με κίνητρα, χρηματοδοτικά εργαλεία και ανταποδοτικές επενδύσεις και όχι με την επιβολή ενός ακόμη τέλους.

Οι πέντε κατηγορίες του νέου Χωροταξικού

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό κατηγοριοποιεί τον εθνικό χώρο σε πέντε βασικές ζώνες, ανάλογα με την ένταση και το επίπεδο ανάπτυξης της τουριστικής δραστηριότητας:

Κατηγορία Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης

Πρόκειται για τις περιοχές με την υψηλότερη ένταση τουριστικής ανάπτυξης.

Η ελάχιστη αρτιότητα για νέα τουριστικά καταλύματα σε εκτός σχεδίου περιοχές παραμένει στα 16 στρέμματα.

Με τη νέα ρύθμιση:

• έως 100 κλίνες απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα,
• άνω των 100 κλινών εφαρμόζεται η αναλογία έξι κλινών ανά πρόσθετο στρέμμα,
• η μέγιστη δυναμικότητα μπορεί να φθάσει έως τις 350 κλίνες.

Προτεραιότητα δίνεται στην αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων, στην περιβαλλοντική τους βελτίωση, στην ανάπτυξη εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής και στη λειτουργία μονάδων υψηλότερων κατηγοριών.

Κατηγορία Β – Αναπτυγμένες Περιοχές

Στην κατηγορία Β εντάσσονται περιοχές με ισχυρή και ώριμη τουριστική δραστηριότητα, αλλά μικρότερη ένταση σε σχέση με τη Ζώνη Α.

Η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου ορίζεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά προβλέπεται ανώτατη δυναμικότητα 350 κλινών.

Στις σημαντικότερες Δημοτικές Ενότητες και περιοχές της κατηγορίας Β περιλαμβάνονται:

• Θάσος,
• Θεσσαλονίκη,
• Μενεμένη,
• Άγιος Γεώργιος Θεσσαλονίκης,
• Θερμαϊκός,
• Σταυρούπολη,
• Ανατολικός Όλυμπος,
• Κασσάνδρα,
• Παλλήνη Χαλκιδικής,
• Σιθωνία,
• Ιωάννινα,
• Σύβοτα,
• Πάργα,
• Βόλος,
• Πορταριά,
• Μούρεσι,
• Σκόπελος,
• Αιδηψός,
• οι περισσότερες Δημοτικές Ενότητες της Κέρκυρας,
• Παξοί,
• Αλυκές Ζακύνθου,
• Ελειός–Πρόννοι και Λειβαθώ Κεφαλονιάς,
• Λευκάδα και Ελλομένος,
• Κάστρο–Κυλλήνη,
• Ναύπλιο,
• Ασίνη,
• Ελαφόνησος,
• Καλλιθέα Αττικής,
• Άλιμος,
• Γλυφάδα,
• Μοσχάτο,
• Νέα Σμύρνη,
• Παλαιό Φάληρο,
• Βουλιαγμένη,
• Νέα Μάκρη,
• Ανάβυσσος,
• Πειραιάς,
• Αγκίστρι,
• Αίγινα,
• Πόρος,
• Σπέτσες,
• Μήθυμνα Λέσβου,
• Χίος,
• Ποσειδωνία Σύρου,
• Ίος,
• Φολέγανδρος,
• Πάτμος,
• Δίκαιος και Ηρακλειδείς Κω,
• Σίφνος,
• Νάξος,
• Κουφονήσια,
• Πάρος,
• Αντίπαρος,
• Ρόδος,
• Λίνδος,
• Πεταλούδες,
• Γάζι,
• Γούβες,
• Άγιος Νικόλαος,
• Βραχάσι,
• Ρέθυμνο,
• Αρκάδι και
• Γεροπόταμος.

Κατηγορία Γ – Αναπτυσσόμενες Περιοχές

Στις αναπτυσσόμενες περιοχές η ελάχιστη αρτιότητα ορίζεται στα 8 στρέμματα και δεν προβλέπεται ενιαίος οριζόντιος περιορισμός κλινών.

Στόχος είναι η οργανωμένη ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας, η ανάπτυξη νέων προϊόντων και η αποφυγή επανάληψης των προβλημάτων που εμφανίστηκαν στους ώριμους προορισμούς.

Στην κατηγορία Γ περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:

• Καβάλα,
• Αμπελόκηποι, Ρεντίνα, Συκιές, Πανόραμα και Ωραιόκαστρο Θεσσαλονίκης,
• Κατερίνη και Κορινός,
• Ορμύλια, Στάγειρα–Άκανθος, Μουδανιά, Καλλικράτεια και Τορώνη,
• Καστοριά,
• Πάπιγκο,
• Πέρδικα Θεσπρωτίας,
• Πρέβεζα, Ζάλογγο και Φανάρι,
• Λάρισα και Αγιά,
• Αγριά, Αρτέμιδα, Ζαγορά και μεγάλο μέρος του Πηλίου,
• Αλόννησος,
• Καλαμπάκα,
• Καμένα Βούρλα,
• Αράχωβα,
• Δελφοί και Ιτέα,
• Ερέτρια,
• Σκύρος,
• Ιθάκη,
• Αργοστόλι, Έρισος, Παλική, Πύλαρος και Σάμη,
• Μεγανήσι,
• Πάτρα και Ρίο,
• Πύργος,
• Τυρός,
• Κρανίδι και Ερμιόνη,
• Γύθειο,
• Καλαμάτα,
• Λεύκτρο,
• Κορώνη, Μεθώνη και Νέστορας,
• τμήματα των βορείων, νοτίων και ανατολικών προαστίων της Αττικής,
• Ύδρα και Κύθηρα,
• Μυτιλήνη, Θερμή και Πέτρα Λέσβου,
• Ικαρία,
• Λήμνος,
• Σάμος,
• Άνω Σύρος,
• Άνδρος,
• Σίκινος,
• Κάλυμνος,
• Αστυπάλαια,
• Λέρος,
• Κάρπαθος,
• Κέα και Κύθνος,
• Μήλος και Σέριφος,
• Αμοργός,
• Αρχάγγελος και Νότια Ρόδος,
• Σύμη, Τήλος και Χάλκη,
• Ηράκλειο,
• Νέα Αλικαρνασσός,
• Τυμπάκι,
• Ιεράπετρα,
• Σητεία και
• Φοίνικας Ρεθύμνου.

Κατηγορία Δ – Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης

Η κατηγορία Δ περιλαμβάνει περιοχές στις οποίες υπάρχει τουριστική δραστηριότητα, αλλά αυτή δεν έχει ακόμη αποκτήσει την ένταση και την ωριμότητα των προηγούμενων κατηγοριών.

Η ελάχιστη αρτιότητα ορίζεται στα 8 στρέμματα.

Βασικές κατευθύνσεις είναι:

• η ανάπτυξη μικρότερης και ηπιότερης κλίμακας,
• η ανάδειξη τοπικών φυσικών και πολιτιστικών πόρων,
• η προστασία του τοπίου,
• η ανάπτυξη θεματικών μορφών τουρισμού,
• η δημιουργία των αναγκαίων υποδομών πριν από την αύξηση της τουριστικής δυναμικότητας.

Στην κατηγορία περιλαμβάνονται πολλές αστικές, παράκτιες, νησιωτικές και ορεινές Δημοτικές Ενότητες, όπως η Αλεξανδρούπολη, η Σαμοθράκη, η Κεραμωτή, η Έδεσσα, η Νάουσα, το Λιτόχωρο, το Δίον, ο Πολύγυρος, τα Γρεβενά, η Φλώρινα, το Μέτσοβο, η Κόνιτσα, τα Τζουμέρκα, η Ηγουμενίτσα, η λίμνη Πλαστήρα, η Μακρινίτσα, τα Τρίκαλα, η Λαμία, η Κάρυστος, η Μονεμβασιά, η Αρχαία Ολυμπία, τα Καλάβρυτα, η Ναύπακτος, το Μέτσοβο, το Καρπενήσι, το Γαλαξίδι, η Ύδρα –όπου ανάλογα με τη συγκεκριμένη Δημοτική Ενότητα ισχύει η κατάταξη του Παραρτήματος– και σειρά άλλων περιοχών της ηπειρωτικής και νησιωτικής Ελλάδας.

Κατηγορία Ε – Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης

Η κατηγορία Ε καλύπτει το μεγαλύτερο τμήμα της χώρας και αφορά περιοχές με χαμηλή τουριστική ένταση, στις οποίες επιδιώκεται η ανάπτυξη ειδικών και εναλλακτικών μορφών τουρισμού.

Η ελάχιστη αρτιότητα ορίζεται επίσης στα 8 στρέμματα.

Προτεραιότητα δίνεται:

• στον ορεινό τουρισμό,
• στον αγροτουρισμό,
• στον οικοτουρισμό,
• στον ιαματικό τουρισμό,
• στον πολιτιστικό και θρησκευτικό τουρισμό,
• στον γαστρονομικό τουρισμό,
• στις δραστηριότητες υπαίθρου,
• στην αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών και παραδοσιακών κτισμάτων,
• στην ανάπτυξη μικρών και περιβαλλοντικά συμβατών μονάδων φιλοξενίας.

Στη Ζώνη Ε εντάσσεται μεγάλο μέρος της Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης, της Δυτικής Μακεδονίας, της Ηπείρου, της Θεσσαλίας, της Στερεάς Ελλάδας, της Πελοποννήσου και της ενδοχώρας της Κρήτης.

Η ειδική κατηγοριοποίηση των νησιών

Παράλληλα με τις πέντε βασικές ζώνες, το νέο πλαίσιο χωρίζει τα νησιά –με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια– σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους.

Ομάδα Ι – Νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων

Στην ομάδα περιλαμβάνονται:

Άνδρος, Ζάκυνθος, Θάσος, Ικαρία, Κάρπαθος, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Κύθηρα, Κως, Λέσβος, Λευκάδα, Λήμνος, Νάξος, Ρόδος, Σάμος και Χίος.

Ομάδα ΙΙ – Νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα

Περιλαμβάνονται:

Άγιος Ευστράτιος, Αίγινα, Αλόννησος, Αμοργός, Ανάφη, Αντικύθηρα, Αντίπαρος, Αστυπάλαια, Γαύδος, Ιθάκη, Ίος, Κάλαμος, Κάλυμνος, Κάσος, Κέα, Κίμωλος, Κύθνος, Κυρά Παναγιά, Λέρος, Μεγανήσι, Νίσυρος, Μήλος, Μύκονος, Παξοί, Πάρος, Πάτμος, Πόρος, Σαμοθράκη, Σαντορίνη, Σαρία, Σέριφος, Σίκινος, Σίφνος, Σκιάθος, Σκόπελος, Σκύρος, Σπέτσες, Σύμη, Σύρος, Τήλος, Τήνος, Ύδρα, Φολέγανδρος, Φούρνοι, Χάλκη και Ψαρά.

Ομάδα ΙΙΙ – Νησιά κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων

Στην τρίτη ομάδα εντάσσονται τα μικρότερα κατοικημένα και ακατοίκητα νησιά, για τα οποία εφαρμόζονται αυστηρότερες αρχές προστασίας και ήπιας ανάπτυξης, ανάλογα με τα ειδικά χαρακτηριστικά τους.

Οι βασικοί όροι αρτιότητας

Μέχρι να εξειδικευτούν οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης μέσω Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, η ελάχιστη αρτιότητα για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων εκτός σχεδίου διαμορφώνεται ως εξής:

• Κατηγορία Α: 16 στρέμματα.
• Κατηγορία Β: 12 στρέμματα.
• Κατηγορίες Γ, Δ και Ε: 8 στρέμματα.

Ο υποκείμενος πολεοδομικός σχεδιασμός θα μπορεί, εφόσον υπάρχει επιστημονική τεκμηρίωση, να θέτει αυστηρότερους περιορισμούς για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος, της φέρουσας ικανότητας και της ποιότητας ζωής των κατοίκων.

Η κατηγοριοποίηση δεν είναι μόνιμη

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η κατάταξη των Δημοτικών Ενοτήτων δεν αποτελεί ένα στατικό και αμετάβλητο σύστημα.

Η ένταση της τουριστικής δραστηριότητας θα μπορεί να επανεξετάζεται με βάση επικαιροποιημένους δείκτες. Σε αυτό ακριβώς το σημείο αποκτά κρίσιμη σημασία η ένταξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον υπολογισμό της φέρουσας ικανότητας.

Η πραγματική εικόνα ενός προορισμού δεν θα αποτυπώνεται πλέον μόνο από τις επίσημες ξενοδοχειακές κλίνες, αλλά από το σύνολο της δραστηριότητας φιλοξενίας.

Αυτό σημαίνει ότι προορισμοί οι οποίοι σήμερα εμφανίζονται ως αναπτυσσόμενοι ή απλώς αναπτυγμένοι ενδέχεται στην επόμενη αναθεώρηση να μετακινηθούν στη Ζώνη Α, εφόσον από την προσμέτρηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων προκύψει πολύ υψηλότερη τουριστική πίεση.

Νέο τοπίο για επενδύσεις και προορισμούς

Το τελικό Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα σε δύο αντικρουόμενες ανάγκες.

Από τη μία πλευρά, επιδιώκει να περιορίσει την άναρχη και ανεξέλεγκτη ανάπτυξη στις πλέον επιβαρυμένες περιοχές, αυξάνοντας την ελάχιστη αρτιότητα και συνδέοντας τη δυναμικότητα των μονάδων με τη διαθέσιμη έκταση και τη φέρουσα ικανότητα.

Από την άλλη, αναγνωρίζει ότι ένας απόλυτος περιορισμός 100 κλινών δεν είναι λειτουργικός για κάθε επένδυση και μπορεί να καταστήσει αδύνατη την ανάπτυξη ολοκληρωμένων μονάδων υψηλών προδιαγραφών.

Η νέα κλιμακωτή πρόβλεψη για έως 350 κλίνες στη Ζώνη Α αποτελεί σαφώς πιο ισορροπημένη προσέγγιση. Δεν απελευθερώνει άνευ όρων τη δόμηση, καθώς απαιτεί πολύ μεγαλύτερη έκταση, αλλά δεν αποκλείει εκ προοιμίου τις μεγαλύτερες επενδύσεις.

Την ίδια στιγμή, η προσμέτρηση των Airbnb στη φέρουσα ικανότητα διορθώνει μία από τις βασικές αδυναμίες της αρχικής μεθοδολογίας, καθώς στο εξής η τουριστική πίεση θα μπορεί να υπολογίζεται σε πιο πραγματική βάση.

Τέλος, η κατάργηση του «πράσινου τέλους» απομακρύνει μία νέα οικονομική επιβάρυνση από τον ξενοδοχειακό κλάδο και μεταφέρει τη συζήτηση από την επιβολή πρόσθετης φορολογίας στην ανάγκη δημιουργίας πραγματικών κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση των επιχειρήσεων.

Το πλήρες και ακριβές εύρος των αλλαγών θα αποτυπωθεί στην τελική ΚΥΑ, η οποία αναμένεται άμεσα. Ωστόσο, οι τρεις αυτές παρεμβάσεις διαμορφώνουν ήδη ένα αισθητά διαφορετικό πλαίσιο από εκείνο που είχε αρχικά τεθεί σε διαβούλευση και αποτελούν τις πλέον ουσιαστικές μεταβολές του νέου Χωροταξικού για τον Τουρισμό.

Τι προέβλεπε η αρχική ΚΥΑ ανά κατηγορία

Η αρχική ΚΥΑ στα κρίσιμα αυτά πεδία, έχει ως ακολούθως:

“Άρθρο 5: ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΕΙΣ ΚΑΙ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΧΩΡΙΚΗΣ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΑΝΑ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΠΕΡΙΟΧΩΝ

Στο παρόν άρθρο προσδιορίζονται κατευθύνσεις και ρυθμίσεις, ανά κατηγορία περιοχών-προορισμών του άρθρου 3 του παρόντος, με βάση τη χωρική διάρθρωση των τουριστικών καταλυμάτων, χωρίς η εν λόγω κατηγοριοποίηση να αποτελεί αξιολόγηση των δυνατοτήτων ανάπτυξης κάθε περιοχής. Στις κατευθύνσεις περιλαμβάνονται και ορισμένες που αφορούν τη χωρική οργάνωση και λειτουργία δραστηριοτήτων και υποδομών που επηρεάζουν ουσιωδώς την ανάπτυξη και λειτουργία του τουρισμού.

(Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης

Κατευθύνσεις:

1. Παροχή κινήτρων για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων (κύριων ή/και μη κύριων) με αναβάθμιση αυτών (4 ή 5 αστέρων/κλειδιών), συμπληρώσεις στα κύρια τουριστικά καταλύματα με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής, δυνατότητα συνδυαστικής λειτουργίας με ειδικές μορφές τουρισμού και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής.
2. Παροχή κινήτρων για αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, ως προς την κατηγοριοποίηση βάσει περιβαλλοντικής απόδοσης με το νέο σύστημα κατάταξης καταλυμάτων βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων (άρ. 5Α ν. 4276/2014).
3. Παροχή κινήτρων για την κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων εφόσον αυτά ανήκουν στις κατηγορίες τριών (3), τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων/κλειδιών και κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης, σύμφωνα με το άρθρο 5Α του ν. 4276/2014. Η ίδια πρόβλεψη εφαρμόζεται και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.
4. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping), όπως αυτές ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄155), ως μορφής τουριστικών καταλυμάτων χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
5. Αναβάθμιση και μετατροπή υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων σε ΟΜΑΤ.
6. Κάλυψη, κατά πολύ υψηλή προτεραιότητα, των Δ.Ε. των περιοχών (Α) με σχέδια του πρώτου επιπέδου του πολεοδομικού σχεδιασμού.
7. Εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών.
8. Θέσπιση δυνατότητας χαρακτηρισμού, τμημάτων των περιοχών (Α) ως Περιοχών Ενεργητικής Παρέμβασης και Ανάπλασης, με προσδιορισμό μέτρων για την αναβάθμιση ή και την ανάπτυξη του προσφερόμενου τουριστικού προϊόντος.
9. Εκπόνηση και εφαρμογή Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας (ΣΒΑΚ).
10. Ενίσχυση των υποδομών που υποστηρίζουν την οργάνωση των προορισμών (μεταφορικών, ψηφιακών, λοιπών τεχνικών, περιβαλλοντικών, πολιτιστικών, υγείας).
11. Θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού (συμπεριλαμβανόμενου του τουρισμού διαμοιρασμού και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων) που αναπτύσσονται στις περιοχές (Α), με σκοπό να χρησιμοποιείται για την χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό.
12. Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης μέσω εργαλείων πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, στις εκτός σχεδίου περιοχές της παρ. 1 του άρθρου 32 του ν. 4759/2020, περιορίζεται η εγκατάσταση νέων δραστηριοτήτων και χρήσεων της κατηγορίας (Α) της περιβαλλοντικής αδειοδότησης/κατάταξης έργων και δραστηριοτήτων, οι οποίες δεν είναι συμβατές με την τουριστική δραστηριότητα.

Ρυθμίσεις:

1. Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου στις εκτός σχεδίου περιοχές (παρ. 1, άρθρο 32 του ν. 4759/2020), για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (ν. 4276/2014, αρ. 1, παρ. 2, περ. α, υποπερ. αα), το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται σε δεκαέξι (16) στρέμματα.

• Στις ίδιες περιοχές, εντός του δικτύου Φύση 2000, η ανάπτυξη νέων τουριστικών υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.
• Επιτρέπεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων σε κατηγορίες τριών (3), τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων/κλειδιών. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.
• Επιτρέπονται τουριστικά καταλύματα μέχρι εκατό (100) κλινών (εφαρμόζεται αποκλειστικά για την κατηγορία (Ν) Νησιά του άρθρου 6 του παρόντος).

(Β) Αναπτυγμένες περιοχές

Κατευθύνσεις:

1. Παροχή κινήτρων για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων (κύριων ή/και μη κύριων) με αναβάθμιση αυτών (4 ή 5 αστέρων/κλειδιών), συμπληρώσεις στα κύρια τουριστικά καταλύματα με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής, δυνατότητα συνδυαστικής λειτουργίας με ειδικές μορφές τουρισμού και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής.
2. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού.
3. Παροχή κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες.
4. Παροχή κινήτρων για αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, ως προς την κατηγοριοποίηση βάσει περιβαλλοντικής απόδοσης με το νέο σύστημα κατάταξης καταλυμάτων βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων (ά. 5Α ν. 4276/2014).
5. Παροχή κινήτρων για την κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων εφόσον αυτά ανήκουν στις κατηγορίες τριών (3), τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων/κλειδιών και κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης, σύμφωνα με το άρθρο 5Α του ν. 4276/2014. Η ίδια πρόβλεψη εφαρμόζεται και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.
6. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping), όπως αυτές ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄155), ως μορφής τουριστικών καταλυμάτων χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
7. Αναβάθμιση και μετατροπή υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων σε ΟΜΑΤ.
8. Προσδιορισμός και υποστήριξη «δικτύων τουριστικών προορισμών».
9. Κάλυψη κατά υψηλή προτεραιότητα των Δ.Ε. των περιοχών (Β) με σχέδια του πρώτου επιπέδου του πολεοδομικού σχεδιασμού.
10. Εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών.
11. Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης μέσω εργαλείων πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, στις εκτός σχεδίου περιοχές της παρ. 1 του άρθρου 32 του ν. 4759/2020, περιορίζεται η εγκατάσταση νέων δραστηριοτήτων και χρήσεων της κατηγορίας (Α) της περιβαλλοντικής αδειοδότησης/κατάταξης έργων και δραστηριοτήτων, οι οποίες δεν είναι συμβατές με την τουριστική δραστηριότητα.
12. Θέσπιση δυνατότητας χαρακτηρισμού, τμημάτων των περιοχών της παρούσας κατηγορίας ως Περιοχών Ενεργητικής Παρέμβασης και Ανάπλασης με προσδιορισμό μέτρων για την αναβάθμιση ή και την ανάπτυξη του προσφερόμενου τουριστικού προϊόντος.
13. Εκπόνηση και εφαρμογή Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας (ΣΒΑΚ).
14. Ενίσχυση των υποδομών που υποστηρίζουν την οργάνωση των προορισμών (μεταφορικών, ψηφιακών, λοιπών τεχνικών, περιβαλλοντικών, υγείας).
15. Θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου, επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού (συμπεριλαμβανόμενου του τουρισμού διαμοιρασμού και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων) που αναπτύσσονται στις περιοχές Β, με σκοπό να χρησιμοποιείται για την χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό.

Ρυθμίσεις:

1. Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου σε περιοχές εκτός σχεδίου (παρ. 1, άρθρο 32 του ν. 4759/2020), για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (ν. 4276/2014, αρ. 1, παρ. 2, περ. α, υποπερ. αα), το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται σε δώδεκα (12) στρέμματα.
2. Επιτρέπεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων σε κατηγορίες τριών (3), τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων/κλειδιών. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.
3. Επιτρέπονται τουριστικά καταλύματα μέχρι τριακόσιες πενήντα (350) κλίνες (εφαρμόζεται αποκλειστικά για την κατηγορία (Ν) Νησιά του άρθρου 6).

(Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές

Κατευθύνσεις:

1. Παροχή κινήτρων για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων (κύριων ή/και μη κύριων) με αναβάθμιση αυτών (3 ή 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών), συμπληρώσεις στα κύρια τουριστικά καταλύματα με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής, δυνατότητα συνδυαστικής λειτουργίας με ειδικές μορφές τουρισμού και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής.
2. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και ειδικών τουριστικών υποδομών.
3. Παροχή κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες.
4. Παροχή κινήτρων για αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, ως προς την κατηγοριοποίηση βάσει περιβαλλοντικής απόδοσης με το νέο σύστημα κατάταξης καταλυμάτων βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων (άρ. 5Α ν. 4276/2014).
5. Παροχή κινήτρων για την κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων εφόσον αυτά ανήκουν στις κατηγορίες τριών (3), τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων/κλειδιών και κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης, σύμφωνα με το άρθρο 5Α του ν. 4276/2014. Η ίδια πρόβλεψη εφαρμόζεται και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.
6. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping), όπως αυτές ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄155), ως μορφής τουριστικών καταλυμάτων χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
7. Αναβάθμιση και μετατροπή υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων σε ΟΜΑΤ.
8. Αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών που παρουσιάζουν αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, με τη μετατροπή κτιρίων σε καταλύματα ή και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις με κίνητρα είτε προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες είτε προς ενδιαφερόμενους επενδυτές.
9. Ενίσχυση και υποστήριξη της συνεργασίας και της διασύνδεσης των τουριστικών περιοχών.
10. Κάλυψη κατά προτεραιότητα των Δ.Ε. αυτής της κατηγορίας με σχέδια του πρώτου επιπέδου του πολεοδομικού σχεδιασμού.
11. Εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών.
12. Θέσπιση δυνατότητας χαρακτηρισμού, τμημάτων των περιοχών της παρούσας κατηγορίας ως Περιοχών Ενεργητικής Παρέμβασης και Ανάπλασης με προσδιορισμό μέτρων για την αναβάθμιση ή και την ανάπτυξη του προσφερόμενου τουριστικού προϊόντος.
13. Εκπόνηση και εφαρμογή Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας (ΣΒΑΚ).
14. Ενίσχυση των υποδομών που υποστηρίζουν την οργάνωση των προορισμών (μεταφορικών, ψηφιακών, λοιπών τεχνικών, περιβαλλοντικών, υγείας).
15. Θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου, επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού που αναπτύσσονται στις περιοχές Γ, με σκοπό να χρησιμοποιείται για την χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό.

Ρυθμίσεις:

1. Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου στις εκτός σχεδίου περιοχές (παρ. 1, άρθρο 32 του ν. 4759/2020), για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (ν. 4276/2014, αρ. 1, παρ. 2, περ. α, υποπερ. αα), το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται σε οκτώ (8) στρέμματα.
2. Επιτρέπεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων σε κατηγορίες τριών (3), τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων/κλειδιών. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.

(Δ) Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης

Κατευθύνσεις:

1. Παροχή κινήτρων για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων (κύριων ή/και μη κύριων) με αναβάθμιση αυτών (3 ή 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών), συμπληρώσεις στα κύρια τουριστικά καταλύματα με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής, δυνατότητα συνδυαστικής λειτουργίας με ειδικές μορφές τουρισμού και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής.
2. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και ειδικών τουριστικών υποδομών.
3. Παροχή κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες.
4. Παροχή κινήτρων για αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, ως προς την κατηγοριοποίηση βάσει περιβαλλοντικής απόδοσης με το νέο σύστημα κατάταξης καταλυμάτων βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων (άρ. 5Α ν. 4276/2014).
5. Παροχή κινήτρων για την κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων εφόσον αυτά ανήκουν στις κατηγορίες δύο (2), τριών (3), τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων/κλειδιών και κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης, σύμφωνα με το άρθρο 5Α του ν. 4276/2014. Η ίδια πρόβλεψη εφαρμόζεται και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.
6. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping), όπως αυτές ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄155), ως μορφής τουριστικών καταλυμάτων χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
7. Αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών που παρουσιάζουν αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, με τη μετατροπή κτιρίων σε καταλύματα ή και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις με κίνητρα είτε προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες είτε προς ενδιαφερόμενους επενδυτές.

8.Προσδιορισμός και υποστήριξη «δικτύων τουριστικών προορισμών», με έμφαση σε δίκτυα που περιλαμβάνουν και προορισμούς των περιοχών Β ή Γ.

Ρυθμίσεις:

1. Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου στις εκτός σχεδίου περιοχές (παρ. 1, άρθρο 32 του ν. 4759/2020), για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (ν. 4276/2014, αρ. 1, παρ. 2, περ. α, υποπερ. αα), το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται σε οκτώ (8) στρέμματα.
2. Επιτρέπεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων σε κατηγορίες δύο (2), τριών (3), τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων/κλειδιών. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.

(Ε) Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης

Κατευθύνσεις:

1. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής.
2. Παροχή κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες
3. Παροχή κινήτρων για αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, ως προς την κατηγοριοποίηση βάσει περιβαλλοντικής απόδοσης με το νέο σύστημα κατάταξης καταλυμάτων βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων (άρ. 5Α ν. 4276/2014).
4. Παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping), όπως αυτές ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄155), ως μορφής τουριστικών καταλυμάτων χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
5. Αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών που παρουσιάζουν αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, με τη μετατροπή κτιρίων σε καταλύματα ή και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις με κίνητρα είτε προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες είτε προς ενδιαφερόμενους επενδυτές.
6. Παροχή κινήτρων από τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου στο πλαίσιο της παρ. 2 του άρθρου 32 και των άρθρων 34 έως 38 του ν. 4759/2020 (όπως ευνοϊκότεροι όροι δόμησης, μείωση των απαιτούμενων κριτηρίων του άρθρου 38 κ.λπ.).

Ρυθμίσεις:

Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου στις εκτός σχεδίου περιοχές (παρ. 1, άρθρο 32 του ν. 4759/2020), για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (ν. 4276/2014, αρ. 1, παρ. 2, περ. α, υποπερ. αα), το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται σε οκτώ (8) στρέμματα.

Άρθρο 6: ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΕΙΣ ΚΑΙ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΧΩΡΙΚΗΣ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΑΝΑ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΧΩΡΟΥ

Οι κατηγορίες χώρου του παρόντος άρθρου επικαλύπτονται, σε ορισμένες περιπτώσεις, με τις περιοχές του άρθρου 4 της παρούσας απόφασης. Στις περιπτώσεις αυτές, οι κατευθύνσεις του παρόντος άρθρου λειτουργούν συμπληρωματικά προς αυτές του άρθρου 4. Σε περίπτωση αντιφάσεων μεταξύ συγκεκριμένων κατευθύνσεων και ιδίως ρυθμίσεων των δύο άρθρων, υπερισχύουν αυτές που είναι πιο περιοριστικές για τη δόμηση και πιο υποστηρικτικές του περιβάλλοντος και του τοπίου. 17

Α. Περιοχές με ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά

(Μ) Μητροπολιτικές περιοχές

Στις εντός σχεδίου περιοχές της Περιφέρειας Αττικής και της Μητροπολιτικής Περιοχής Θεσσαλονίκης -όπως αυτή προσδιορίζεται στο εκάστοτε ισχύον ΠΧΠ Κεντρικής Μακεδονίας-, παροχή κινήτρων για την επανάχρηση παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων, ως τουριστικών.

(Ν) Νησιά

Η υποκατηγορία αυτή καταλαμβάνει το σύνολο της νησιωτικής επικράτειας της χώρας, εξαιρουμένης της ηπειρωτικής Ελλάδας, της Εύβοιας και της Κρήτης. Σε κάθε περίπτωση, η υποκατηγορία αυτή περιλαμβάνει το νησιωτικό τμήμα των παράκτιων Δ.Ε. Διακρίνεται περαιτέρω σε τρεις ομάδες:

Ομάδα Ι: Νησιά μεγαλύτερα των 250 τ. χλμ.

Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει τα παρακάτω νησιά: Άνδρος, Ζάκυνθος, Θάσος, Ικαρία, Κάρπαθος, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Κύθηρα, Κως, Λέσβος, Λευκάδα, Λήμνος, Νάξος, Ρόδος, Σάμος, Χίος.

Κατευθύνσεις:

1. Στο πλαίσιο του πρώτου επιπέδου του πολεοδομικού σχεδιασμού, διερευνάται η σκοπιμότητα καθορισμού: (α) ζωνών τουριστικής ανάπτυξης σε εκτός σχεδίου περιοχές, και β) ζωνών προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, των φυσικών πόρων και του τοπίου (επιπλέον αυτών που προσδιορίζονται στο Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών), στις οποίες θα περιορίζεται ή/και θα απαγορεύεται η δυνατότητα δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων. 2. Παροχή κινήτρων για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων (κύριων και μη κύριων) με αναβάθμιση σε υψηλότερη κατηγορία (3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών) ή και επέκταση αυτών και συμπληρώσεις με ειδικές τουριστικές υποδομές.
2. Προσαρμογή των νέων τουριστικών εγκαταστάσεων στα μορφολογικά πρότυπα και την κλίμακα των οικισμών και του τοπίου.

Ρυθμίσεις:

Με εξαίρεση τα νησιά Ρόδος και Κέρκυρα, εφόσον πρόκειται για ΟΥΤΔ επιτρέπονται μόνο «ήπιας ανάπτυξης».

Ομάδα ΙΙ: Νησιά μεταξύ 20 και 250 τ. χλμ.

Η Ομάδα ΙΙ περιλαμβάνει τα παρακάτω νησιά: Άγιος Ευστράτιος, Αίγινα, Αλόννησος, Αμοργός, Ανάφη, Αντικύθηρα, Αντίπαρος, Αστυπάλαια, Γαύδος, Ιθάκη, Ίος, Κάλαμος, Κάλυμνος, Κάσος, Κέα, Κίμωλος, Κύθνος, Κυρά Παναγιά, Λέρος, Μεγανήσι, Νίσυρος, Μήλος, Μύκονος, Παξοί, Πάρος, Πάτμος, Πόρος, Σαμοθράκη, Σαντορίνη (Θήρα), Σαρία, Σέριφος, Σίκινος, Σίφνος, Σκιάθος, Σκόπελος, Σκύρος, Σπέτσες, Σύμη, Σύρος, Τήλος, Τήνος, Ύδρα, Φολέγανδρος, Φούρνοι, Χάλκη, Ψαρά και λοιπά νησιά του ίδιου εύρους έκτασης.

Κατευθύνσεις:

1. Προσαρμογή των νέων τουριστικών εγκαταστάσεων στα μορφολογικά πρότυπα και την κλίμακα των οικισμών και του τοπίου.
2. Παροχή κινήτρων για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων (κύριων και μη κύριων) με αναβάθμιση σε υψηλότερη κατηγορία (3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών), ή και επέκταση αυτών και συμπληρώσεις με ειδικές τουριστικές υποδομές.

3.Αποκατάσταση και αξιοποίηση παλαιών κελυφών, επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων ή συνόλων και παροχή κινήτρων για μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες τουλάχιστον 3 αστέρων.

Ρυθμίσεις:

1. Περιορισμός της κατασκευής νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, μέγιστης δυναμικότητας εκατό (100) κλινών.
2. Εφόσον πρόκειται για ΟΥΤΔ επιτρέπονται μόνο «ήπιας ανάπτυξης».

Ομάδα ΙΙΙ: λοιπά νησιά (μικρότερα από 20 τ. χλμ.)

Η Ομάδα ΙΙΙ περιλαμβάνει όλα τα νησιά και κάθε επιφάνεια χερσαίου τμήματος στο θαλάσσιο χώρο που δεν περιλαμβάνονται στις Ομάδες Ι & ΙΙ

Ρυθμίσεις:

1. Περιορισμός της κατασκευής νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, μέγιστης δυναμικότητας εκατό (100) κλινών.
2. Εφόσον πρόκειται για ΟΥΤΔ, επιτρέπονται μόνο «ήπιας ανάπτυξης».
3. Ειδικότερα για νησιά κάτω από 1.000 στρ., επιτρέπεται αποκλειστικά η ήπια θαλάσσια αναψυχή όπως ενδεικτικώς καταδύσεις, κολύμβηση, ιστιοσανίδα κλπ. καθώς και τα περίπτερα ενημέρωσης/ έργα ερμηνείας περιβάλλοντος και μια τουριστική κατοικία (1 υπό προϋποθέσεις) ή μία οργανωμένη τουριστική κατασκήνωση πολυτελούς διαβίωσης (glamping) έως 50 άτομα (υπό προϋποθέσεις) και τα καταφύγια τουριστικών σκαφών.

(Π) Παράκτια ζώνη

Παράκτια ζώνη, ως ορίζεται στην παρ. 5 αρ. 3 του ν. 4546/2018 (Α΄101), είναι η γεωμορφολογική περιοχή εκατέρωθεν της ακτογραμμής, στην οποία η αλληλεπίδραση μεταξύ του θαλάσσιου και του χερσαίου τμήματος αποκτά τη μορφή πολύπλοκων συστημάτων οικολογικών στοιχείων και πόρων αποτελούμενων από βιοτικές και αβιοτικές συνιστώσες που συνυπάρχουν και αλληλεπιδρούν με τις ανθρώπινες κοινότητες και τις σχετικές κοινωνικοοικονομικές δραστηριότητες.

Κατευθύνσεις:

Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού Α΄ επιπέδου, στις περιοχές εκτός σχεδίου (παρ. 1, άρθρο 32 του ν. 4759/2020), συστήνεται ο περιορισμός της δημιουργίας νέων εγκαταστάσεων/χρήσεων της κατηγορίας Α1 και Α2 (ως προς τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις), οι οποίες είναι μη συμβατές με την τουριστική δραστηριότητα. Κατ’ εξαίρεση είναι δυνατή η χωροθέτηση, είτε μεμονωμένα είτε σε οργανωμένους υποδοχείς, βιομηχανικών δραστηριοτήτων, οι οποίες προϋποθέτουν για τη λειτουργία τους άμεση πρόσβαση στο θαλάσσιο μέτωπο, είναι σημαντικού χαρακτήρα και ρόλου για την Εθνική Οικονομία ή εξυπηρετούν άμεσες τοπικές ανάγκες σύμφωνα με και τις ειδικότερες κατευθύνσεις που καθορίζονται από το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τη Βιομηχανία. Ακόμη, προτείνεται η διερεύνηση ανάπτυξης έργων προστασίας των ακτών από ξενοδοχεία σε περιοχές με έντονη διάβρωση των ακτών.

Ρυθμίσεις:

Μηδέν έως είκοσι πέντε (0-25) μέτρα από την ακτογραμμή, πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών. Επιτρέπονται μόνο διαμορφώσεις για πρόσβαση ΑΜΕΑ και ασθενοφόρου, καθώς και έργα που προβλέπονται από τον ν. 2971/2001, όπως ο τελευταίος τροποποιήθηκε από τον ν. 5170/2025.

(Ο) Ορεινές περιοχές

Κατευθύνσεις:

Αξιοποίηση του οικιστικού πλεονάσματος των φθινόντων και εγκαταλελειμμένων οικισμών.

Β. Κατηγορίες χώρου με ειδικό καθεστώς

Οι περιοχές αυτές διέπονται από τα ειδικά καθεστώτα προστασίας τους.

Επιπλέον κατευθύνσεις/ρυθμίσεις αναφέρονται στη συνέχεια για ορισμένες κατηγορίες.

Περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών

Στις προστατευόμενες περιοχές της παρ. 3 του άρθρου 18 του ν. 1650/1986 (Α’ 160), επιτρέπονται μόνο ήπιες, μικρής κλίμακας και φιλικές προς το περιβάλλον μορφές τουρισμού και συναφείς συμπληρωματικές δραστηριότητες, ως καθορίζονται στο ΠΔ. 59/2018, σύμφωνα με το θεσπισμένο κανονιστικό πλαίσιο για λόγους προστασίας της φύσης της οικείας προστατευόμενης περιοχής ή, ελλείποντος αυτού, σύμφωνα με τις προβλέψεις της εγκεκριμένης Ειδικής Περιβαλλοντικής Μελέτης της οικείας προστατευόμενης περιοχής.

Ρυθμίσεις:

Όλες οι οργανωμένες μορφές ανάπτυξης τουρισμού και συμπληρωματικών δραστηριοτήτων (ΟΜΑΤ) μπορούν να συμπεριλαμβάνουν τμήματα του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών. Στα τμήματα αυτά οι ΟΜΑΤ πρέπει να ανήκουν στην εκδοχή τους της «ήπιας ανάπτυξης».

Προστατευόμενοι και εγκαταλελειμμένοι οικισμοί

Κατευθύνσεις:

1. Καθορισμός κανόνων για τη μορφολογία των νέων κτισμάτων, ενίσχυση δράσεων αποκατάστασης κελυφών και ειδικότερα για τους εγκαταλελειμμένους και φθίνοντες οικισμούς, προώθηση πρωτοβουλιών στην κατεύθυνση αναζωογόνησής τους.
2. Αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων ορεινών οικισμών που παρουσιάζουν αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, με τη μετατροπή κτιρίων άλλων χρήσεων σε καταλύματα ή και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις, με κίνητρα είτε προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες είτε προς ενδιαφερόμενους επενδυτές.
3. Αποκατάσταση και αξιοποίηση παλαιών κελυφών, επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων ή συνόλων και παροχή κινήτρων για μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες τουλάχιστον 3 αστέρων.
4. Εξασφάλιση της προσβασιμότητας τους μέσω της σύνδεσης τους με τους κύριους οδικούς άξονες και βελτίωση των δικτύων υποδομής τους.

5.Ανάδειξη και προβολή των ιδιαίτερων περιβαλλοντικών, γεωλογικών, αρχιτεκτονικών, ιστορικών, θρησκευτικών ή πολιτιστικών κ.α. στοιχείων κάθε οικισμού με σκοπό την αύξηση της δυναμικής του τουρισμού και την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου.

Αρχαιολογικοί χώροι, μνημεία και ιστορικοί τόποι

Κατευθύνσεις:

1. Εξασφάλιση της προσβασιμότητας, της επισκεψιμότητας και της λειτουργικής οργάνωσης αρχαιολογικών χώρων, μνημείων και ιστορικών τόπων, καθώς και αναβάθμιση και προστασία του περιβάλλοντος χώρου τους, με έλεγχο των χρήσεων και της εγκατάστασης δικτύων υποδομής, ώστε να διασφαλίζεται η βέλτιστη ανάδειξή τους.
2. Ανάδειξη, διατήρηση και διαχείριση των αρχαιολογικών χώρων, μνημείων και ιστορικών τόπων του εθνικού χώρου, με τη συγκρότησή τους σε πολυθεματικά δίκτυα.
3. Μέριμνα για την ανάδειξη και συνολική διαχείριση του τοπίου, ώστε να αναδεικνύεται η άρρηκτη σχέση των αρχαιολογικών χώρων και μνημείων με το ευρύτερο περιβάλλον τους.

Πηγή: https://money-tourism.gr/apokleistiko-chorotaxiko-tourismou-i-megali-allagi-gia-tis-ependyseis-ano-ton-100-klinon-stis-18-orimes-perioches-poies-einai-oi-allages/