Εντός ή εκτός σχεδίου, νομιμότητα και παρεκκλίσεις: τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης. Πότε επιβάλλεται τέλος 5% και πώς συνδέεται η αλλαγή χρήσης με τη Golden Visa
Νέα δυνατότητα αξιοποίησης αποκτούν ιδιοκτήτες γραφείων, καταστημάτων, αποθηκών και άλλων επαγγελματικών ακινήτων, καθώς χώροι που μέχρι σήμερα ήταν «κλειδωμένοι» στην παλιά τους χρήση μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να μετατραπούν σε κατοικίες. Το σημαντικό είναι ότι αυτό μπορεί να γίνει ακόμη και σε ορισμένες περιπτώσεις όπου οι σημερινές χρήσεις γης της περιοχής δεν επιτρέπουν κατοικία.
Η δυνατότητα προκύπτει από τον ν. 5322/2026, ο οποίος αλλάζει το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας για την αξιοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος και την κάλυψη αναγκών κατοικίας. Για έναν ιδιοκτήτη το πρώτο ερώτημα είναι πλέον απλό: αν έχει ένα γραφείο, κατάστημα ή άλλο επαγγελματικό χώρο που δεν μπορεί σήμερα να χρησιμοποιηθεί ως σπίτι, αξίζει να ελέγξει εάν το ακίνητο μπορεί να περάσει στη νέα χρήση.
Για παράδειγμα, ένα παλιό γραφείο σε περιοχή όπου οι χρήσεις γης δεν προβλέπουν κατοικία δεν είναι πλέον υποχρεωτικό να παραμείνει γραφείο. Εφόσον πληροί τους όρους της ρύθμισης, μπορεί να μετατραπεί σε σπίτι για τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, να πωληθεί ως κατοικία ή να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση.
Το πρώτο που πρέπει να ελεγχθεί είναι πού βρίσκεται και με ποιο καθεστώς έχει ανεγερθεί το ακίνητο. Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμού μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις της ρύθμισης, να επιτραπεί η αλλαγή σε κατοικία ανεξάρτητα από τις σημερινές χρήσεις γης. Στη ρύθμιση μπορούν να μπουν και κτίρια που είχαν χτιστεί με παρέκκλιση, εφόσον αυτή είχε χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 και ληφθούν οι εγκρίσεις που απαιτούνται. Καλύπτονται επίσης ακίνητα των οποίων έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση με τους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017.
Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα προβλέπεται επίσης δυνατότητα μετατροπής νομίμως υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες ακόμη και όταν το σημερινό καθεστώς της περιοχής δεν επιτρέπει αυτή τη χρήση. Δεν χρειάζεται μάλιστα να μετατραπεί ολόκληρο το κτίριο: η αλλαγή μπορεί να αφορά και μόνο ένα τμήμα του. Η συγκεκριμένη δυνατότητα δίνεται μία φορά.
Αυτό που δεν μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης είναι να χρησιμοποιήσει την αλλαγή χρήσης για να μεγαλώσει το ακίνητο. Η μετατροπή γίνεται μέσα στο κτίριο που ήδη υπάρχει, χωρίς αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης. Με άλλα λόγια, αλλάζει η χρήση των υφιστάμενων τετραγωνικών, δεν δημιουργούνται καινούργια.
Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει και μία ακόμη δυνατότητα, αναφέροντας ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να αφορά και τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης, είτε ως κύρια είτε ως βοηθητική χρήση, παραπέμποντας στις παρ. 3 και 3Α του άρθρου 199.
Προσοχή χρειάζεται στα εκτός σχεδίου κτίρια που έχουν ανεγερθεί με παρέκκλιση, καθώς σε συγκεκριμένες περιπτώσεις η μετατροπή έχει και κόστος. Απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και καταβολή ειδικού τέλους ίσου με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης. Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ πριν από την έκδοση της σχετικής άδειας και αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο.
Ένας δεύτερος έλεγχος αφορά το τι θέλει να κάνει ο ιδιοκτήτης με το νέο σπίτι. Για μακροχρόνια μίσθωση δεν υπάρχει ο συγκεκριμένος περιορισμός που έχει τεθεί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αντίθετα, οι κατοικίες που δημιουργούνται με τις ειδικές αυτές διατάξεις δεν μπορούν να διατεθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια από την αλλαγή χρήσης. Άρα ένα γραφείο μπορεί να γίνει κατοικία και να νοικιαστεί κανονικά, όχι όμως να μετατραπεί και αμέσως μετά να περάσει στο Airbnb.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον αποκτά η αλλαγή χρήσης και για τη Golden Visa. Για την ειδική κατηγορία ακινήτων που μετατρέπονται από επαγγελματική χρήση σε κατοικία, το ελάχιστο ύψος επένδυσης παραμένει στις 250.000 ευρώ, σε ένα ακίνητο, χωρίς την απαίτηση των 120 τ.μ. Η αλλαγή μπορεί να έχει γίνει από τον πωλητή ή από τον αγοραστή, πρέπει όμως να έχει ολοκληρωθεί πριν υποβληθεί η αίτηση για την άδεια διαμονής.
Υπάρχει και εδώ μια ημερομηνία που πρέπει να προσέξει ο ενδιαφερόμενος: για τη συγκεκριμένη κατηγορία Golden Visa η αλλαγή χρήσης σε κατοικία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μετά τις 5 Απριλίου 2024. Αν πρόκειται για βιομηχανικό κτίριο, πρέπει επιπλέον να αποδεικνύεται ότι δεν λειτουργούσε εκεί βιομηχανική δραστηριότητα κατά τα προηγούμενα πέντε χρόνια.
Οι μετατροπές αυτές έχουν ήδη αρχίσει να εμφανίζονται στο κέντρο της Αθήνας. Στην Ακαδημίας 79 έφτασε τον Ιούνιο στο Τοπικό Συμβούλιο Μνημείων Αττικής μελέτη για τη μετατροπή γραφείων από τον 1ο έως και τον 9ο όροφο υφιστάμενου κτιρίου σε κατοικία. Στην ίδια συνεδρίαση εξετάστηκε ακίνητο στην Αθηνάς 25 και Πρωτογένους, στου Ψυρρή, όπου γραφεία του 2ου ορόφου σχεδιάζεται να μετατραπούν σε κατοικίες.
