Πόσο ευνοϊκή είναι η διαδικασία για τον ιδιοκτήτη και πόσα παίρνει η Εφορία
Ακίνητο που έχει κατασχεθεί από την Εφορία μπορεί πλέον να πωληθεί ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης του δεν έχει εξοφλήσει το χρέος για το οποίο επιβλήθηκε η κατάσχεση. Η λύση δίνεται με την παρακράτηση μέρους του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο και την απευθείας απόδοσή του στην ΑΑΔΕ, με το ποσό που θα καταλήξει στο Δημόσιο να ξεκινά από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της συγκεκριμένης οφειλής και να μπορεί να φτάσει έως το 100%.
Στην πράξη, το ακίνητο «ξεκλειδώνει» για να γίνει η μεταβίβαση και το χρέος μειώνεται με τα χρήματα της πώλησης. Το πόσο ευνοϊκή θα είναι η διαδικασία για τον ιδιοκτήτη εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη φορολογική συμπεριφορά του. Οσο πιο συνεπής είναι τόσο μικρότερη μπορεί να είναι η παρακράτηση. Αντίθετα, στη χαμηλότερη βαθμολογία η Εφορία μπορεί να πάρει ολόκληρο το ποσό που προβλέπεται από τη συναλλαγή. Η δυνατότητα αφορά ακίνητα στα οποία έχει επιβληθεί κατάσχεση για οφειλές προς την ΑΑΔΕ. Δεν λύνει αυτομάτως προβλήματα από κατασχέσεις ή άλλα βάρη που έχουν επιβάλει τράπεζες, servicers, ιδιώτες ή άλλοι πιστωτές. Επομένως, πριν ξεκινήσει η διαδικασία πρέπει να είναι σαφές ποιος έχει επιβάλει την κατάσχεση και τι άλλα βάρη υπάρχουν πάνω στο ακίνητο.
Τα «κλειδιά» της πώλησης
Το πρώτο που πρέπει να ελεγχθεί είναι αν πληρούνται οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας. Μεταξύ άλλων, τυχόν άλλες οφειλές του πωλητή θα πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με όσα προβλέπει η φορολογική νομοθεσία – για παράδειγμα, να βρίσκονται σε ενεργή ρύθμιση όπου απαιτείται. Η άρση της κατάσχεσης δεν λειτουργεί δηλαδή ως γενική «αμνηστία» για όλες τις εκκρεμότητες του φορολογουμένου. Το δεύτερο κρίσιμο σημείο είναι η αξία στην οποία θα γίνει η πώληση. Το τίμημα δεν μπορεί να προσδιοριστεί ελεύθερα σε οποιοδήποτε ύψος προκειμένου απλώς να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Δεν πρέπει να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Αν αυτή είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική. Ετσι, αποκλείεται στην πράξη η χρήση ενός τεχνητά χαμηλού τιμήματος για να περιοριστεί το ποσό που θα πάρει η Εφορία.
Η βαθμολογία του οφειλέτη
Από εκεί και πέρα, το μεγάλο «κλειδί» είναι η βαθμολογία του οφειλέτη. Η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί πέντε κριτήρια για να καθορίσει το ποσοστό της παρακράτησης: τη συνέπεια στην εξυπηρέτηση ρυθμισμένων οφειλών, τη συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων, τις πληρωμές που έχουν γίνει για το συγκεκριμένο χρέος μετά την κατάσχεση και πριν από την αίτηση, τον χρόνο που έχει μεσολαβήσει από την κατάσχεση μέχρι την υποβολή της αίτησης και την προέλευση της οφειλής, ιδίως όταν αυτή αφορά ΦΠΑ ή παρακρατούμενους φόρους. Οσο μεγαλύτερη είναι η βαθμολογία τόσο χαμηλότερη είναι η παρακράτηση. Για βαθμολογία από 80 έως 100 προβλέπεται ποσοστό 25%. Από 60 έως 79 βαθμούς η παρακράτηση ανεβαίνει στο 45%, από 40 έως 59 στο 65% και από 20 έως 39 στο 85%. Οποιος συγκεντρώνει από 0 έως 19 βαθμούς βρίσκεται στη δυσμενέστερη κατηγορία με ποσοστό 100%.
Χρειάζεται όμως προσοχή στο τι ακριβώς σημαίνουν αυτά τα ποσοστά. Η βάση είναι το τρέχον υπόλοιπο της οφειλής για την οποία είχε επιβληθεί η κατάσχεση και όχι κατ’ ανάγκη το τίμημα του ακινήτου. Για παράδειγμα, εάν το υπόλοιπο της συγκεκριμένης οφειλής είναι 100.000 ευρώ και ο οφειλέτης βρίσκεται στην κατηγορία του 25%, το ποσό που προκύπτει είναι 25.000 ευρώ.
Εφόσον πληρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις, το ποσό αυτό αποδίδεται στην ΑΑΔΕ στο πλαίσιο της μεταβίβασης. Στην αντίθετη περίπτωση, αν από τον υπολογισμό προκύψει ποσό παρακράτησης μεγαλύτερο από το τίμημα της πώλησης, δεν απαιτείται από τον ιδιοκτήτη να βάλει τη διαφορά από την τσέπη του για να γίνει η συγκεκριμένη μεταβίβαση. Παρακρατείται ολόκληρο το τίμημα και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ. Ο πωλητής δεν εισπράττει χρήματα, αλλά το ακίνητο αποδεσμεύεται ώστε να περάσει στον αγοραστή και το χρέος του μειώνεται κατά το ποσό που πήρε το Δημόσιο.
Αυτό δεν σημαίνει ότι εξαφανίζεται και η υπόλοιπη οφειλή. Αν, για παράδειγμα, μετά την απόδοση ολόκληρου του τιμήματος παραμένει χρέος προς την Εφορία, το υπόλοιπο συνεχίζει κανονικά να υφίσταται. Η άρση αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο προκειμένου να πραγματοποιηθεί η μεταβίβασή του και δεν ισοδυναμεί με διαγραφή του χρέους.
Τα δύο σενάρια
Πρακτικά, λοιπόν, υπάρχουν δύο βασικά σενάρια. Στο πρώτο, το ποσό που πρέπει να πάρει η Εφορία είναι μικρότερο από το τίμημα. Η ΑΑΔΕ εισπράττει το ποσό που της αναλογεί και το υπόλοιπο μπορεί να καταλήξει στον πωλητή, με βάση πάντα τους λοιπούς κανόνες που ισχύουν για τη συναλλαγή. Στο δεύτερο, η απαιτούμενη παρακράτηση είναι ίση ή μεγαλύτερη από την τιμή πώλησης. Τότε ολόκληρο το τίμημα κατευθύνεται στην αποπληρωμή του χρέους.
Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE. Η διαδρομή είναι «Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές» και στη συνέχεια η επιλογή για «Αρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία». Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να έχει συγκεντρώσει πριν από την αίτηση τα στοιχεία τόσο του ακινήτου όσο και της επικείμενης συναλλαγής. Δηλώνονται ο ΑΦΜ και τα στοιχεία του αιτούντος, ο ΑΦΜ και τα στοιχεία του συμβολαιογράφου στον οποίο θα κατατεθεί η απόφαση, καθώς και το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο. Για το ακίνητο απαιτούνται ο ΑΤΑΚ, η εμπορική και η αντικειμενική αξία, το τίμημα που έχει συμφωνηθεί με τον αγοραστή και ο τρόπος καταβολής του. Χρειάζονται επίσης τα στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης, δηλαδή ο αριθμός και η ημερομηνία της, η υπηρεσία που επέβαλε την κατάσχεση, το ποσό των οφειλών για τις οποίες αυτή έγινε και τα στοιχεία της εγγραφής στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο.
