Αρνητική εντύπωση στους φορείς της αγοράς ακινήτων, αλλά και σε ιδιοκτήτες, προκαλεί νέα διάταξη που περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο του Υπ. Οικονομικών, του οποίου η δημόσια διαβούλευση ολοκληρώθηκε χθες και η οποία αφαιρεί την άδεια λειτουργίας ενός διαμερίσματος, ως κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, όχι μόνο σε περιπτώσεις μεταβίβασης λόγω αγοραπωλησίας, αλλά ακόμα και σε περιπτώσεις κληρονομιών, ή γονικών παροχών. Ο περιορισμός αυτός αφορά αποκλειστικά και μόνο τα ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, όπου ισχύει, ή θα ισχύσει (στην δεύτερη περίπτωση) το μέτρο της απαγόρευσης έκδοσης νέου αριθμού μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ).
Συγκεκριμένα, ορίζεται (παρ. 2Γ του άρθρου 5), ότι τα ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές απαγόρευσης (πρώτα τρία διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων και Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης) και “μεταβιβάζονται για οποιαδήποτε αιτία, επαχθή ή χαριστική, ή λόγω κληρονομικής διαδοχής, διαγράφονται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν είναι δυνατή η επανεγγραφή τους σε αυτό για το χρονικό διάστημα που ισχύει κατά περίπτωση ο περιορισμός περί εγγραφής για πρώτη φορά στο Μητρώο αυτό”.
Η στόχευση στις περιπτώσεις των μεταβιβάσεων είναι εύλογη και προφανής. Αν κάποιος έχει στην κατοχή του κάποιο ακίνητο, το οποίο είχε αδειοδοτηθεί πριν ισχύσουν οι απαγορεύσεις, θα μπορούσε να το μεταπωλήσει, έναντι υψηλού τιμήματος, ακριβώς λόγω του πλεονεκτήματος αυτού. Επομένως, υπήρχε ο κίνδυνος να προκύψει μια αγορά “δύο ταχυτήτων” στην ίδια περιοχή, με ακίνητα χωρίς και άλλα με άδεια λειτουργίας ως κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης και ως εκ τούτου, να κάνουν την εμφάνισή τους φαινόμενα κερδοσκοπίας και εκτόξευσης των ζητούμενων τιμών πώλησης.
Ωστόσο, αυτό που μοιάζει δύσκολο να εξηγηθεί, είναι η επέκταση αυτής της απαγόρευσης και στις περιπτώσεις που το ακίνητο περνά στους απογόνους ή τους κληρονόμους του αρχικού ιδιοκτήτη, είτε μέσω της διαδικασίας της γονικής παροχής, είτε μέσω της κληρονομιάς, π.χ. σε περίπτωση θανάτου του. Η διάταξη αυτή προκάλεσε την έντονη αντίδραση της ΠΟΜΙΔΑ, η οποία σημειώνει, σε σχετική της ανακοίνωση, ότι “η ρύθμιση αυτή, από κοινωνική άποψη, συνιστά μια πρωτοφανή επίθεση κατά της ελληνικής οικογένειας και της περιουσίας της, ενώ από οικονομική άποψη εισάγει μια πρωτοφανή στρέβλωση στην ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία πλήττει τον σκληρό πυρήνα των νόμιμα κεκτημένων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων των πολιτών και χρήζει άμεσης αναθεώρησης”. Όπως τονίζεται, πρόκειται για μια αυθαίρετη απομείωση της αξίας της ιδιωτικής περιουσίας, καθώς “το να στερεί το κράτος αιφνιδιαστικά από ένα ακίνητο, μια υφιστάμενη, καθόλα νόμιμη και παραγωγική οικονομική δραστηριότητα, επειδή άλλαξε ο ιδιοκτήτης, συνιστά έμμεσο, αλλά σαφή περιορισμό του δικαιώματος της ιδιοκτησίας”. Συμπληρώνει δε ότι “είναι κοινωνικά αδιανόητο, να τιμωρείται μια ελληνική οικογένεια τη στιγμή που επιλέγει να μεταβιβάσει το ακίνητό της στα παιδιά της μέσω γονικής παροχής, ή όταν ένας κληρονόμος αποκτά το ακίνητο λόγω απώλειας συγγενικού προσώπου. Η αυτόματη αφαίρεση του δικαιώματος μίσθωσης στερεί από το νοικοκυριό ένα ήδη προϋπολογισμένο και ζωτικό συμπληρωματικό εισόδημα, προκαλώντας αιφνίδια οικονομική αποσταθεροποίηση στην οικογένεια, η οποία έχει συνήθως δαπανήσει και χρήμα αλλά και κόπο και φροντίδα για να δημιουργήσει τη δραστηριότητα αυτή”.
Παράλληλα, φορείς της αγοράς ακινήτων, εκτιμούν ότι πρόκειται για ακόμα μια αναποτελεσματική “επίθεση” κατά του θεσμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης, που δεν θα έχει την παραμικρή ευνοική επίδραση στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης. Επίσης, υπενθυμίζουν ότι η άδεια μίσθωσης εκδίδεται για το ίδιο το ακίνητο και τις προδιαγραφές του, όχι για το πρόσωπο του ιδιοκτήτη. Η διακοπή της ισχύος της λόγω αλλαγής ιδιοκτησιακού καθεστώτος παραβιάζει την αρχή της διοικητικής συνέχειας και δημιουργεί ένα ανασφαλές ρυθμιστικό περιβάλλον που παγώνει την κινητικότητα στην αγορά ακινήτων.
Απαγορεύσεις και στη Θεσσαλονίκη
Εν τω μεταξύ, στο νομοσχέδιο εισάγεται και η αναμενόμενη απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων (μέσω της απαγόρευσης έκδοσης νέων ΑΜΑ), στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και συγκεκριμένα την Α’ Δημοτική Κοινότητα. Η απαγόρευση θα ισχύσει από την 1η Ιουλίου και μέχρι το τέλος του 2026 (31 Δεκεμβρίου), όταν, εκτός συγκλονιστικού απροόπτου, θα παραταθεί και για το 2027. Ήδη, κάτι ανάλογο έχει γίνει και στο κέντρο της Αθήνας και τα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα, από τις αρχές του 2025, αρχικά για ένα έτος και πλέον και για το σύνολο του 2026, χωρίς να αποκλείεται αυτό να διατηρηθεί και για το 2027, παρότι μέχρι σήμερα, οι τιμές των ενοικίων έχουν συνεχίσει να κινούνται ανοδικά, αλλά και η προσφορά να παραμένει χαμηλή.
Στα ύψη τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας
Με βάση τα στοιχεία της πλατφόρμας του Spitogatos.gr, στο κέντρο της Αθήνας, το φετινό πρώτο τρίμηνο, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατέγραψαν αύξηση κατά 6,9% σε 11,92 ευρώ/τ.μ., από 11,15 ευρώ/τ.μ. που ήταν πριν από ένα χρόνο. Μάλιστα, ο ρυθμός της ανόδου είναι και ο υψηλότερος σε όλο το λεκανοπέδιο της Αττικής, δείγμα της αναποτελεσματικότητας του μέτρου, 18 μήνες μετά την έναρξη ισχύος του. Στην αγορά εκτιμούν ότι το ίδιο ακριβώς θα γίνει και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου η διείσδυση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως ποσοστό επί του συνόλου του οικιστικού αποθέματος είναι ακόμα μικρότερη.
Τι λέει ο STAMA Greece και τι δείχνουν τα στοιχεία της ΑΑΔΕ;
Ειδικά για την Αττική, έχουν εκδοθεί περίπου 30.000 Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ωστόσο λιγότερα από τα μισά είναι ενεργά. Αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη έχουν καταγραφεί περίπου 4.000 ΑΜΑ. Σύμφωνα με τον STAMA, η εικόνα αυτή ενισχύεται και από τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, σύμφωνα με τα οποία σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών έχει εκδώσει ΑΜΑ χωρίς να αξιοποιήσει τελικά το ακίνητο στη βραχυχρόνια μίσθωση. Στην πράξη τα ακίνητα αυτά είτε ιδιοκατοικούνται είτε εκμισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Stama, κ. Βασίλη Αργυράκη, “αυτή τη στιγμή, το κράτος, οι φορείς του, οι τράπεζες και οι διαχειριστές δανείων “κάθονται” σε ένα απόθεμα ακινήτων, προερχόμενα από αποποιήσεις κληρονομιών ή κατασχέσεις, το οποίο είναι υπερδιπλάσιο από τον συνολικό αριθμό ακινήτων που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση”, αναφέρει και εξηγεί: “Αυτά τα ακίνητα παραμένουν αναξιοποίητα, λόγω των πολύπλοκων διαδικασιών που τα συνοδεύουν. Θα πρέπει να βρεθεί τρόπος να ξεπεραστούν οι γραφειοκρατικές αγκυλώσεις που αποτελούν τροχοπέδη στη γρήγορη ενσωμάτωση των ακινήτων στην προσφορά κατοικίας. Όλοι οι φορείς, από την Ευρώπη και την Ελλάδα, συμφωνούν ότι το κράτος πρέπει να κάνει τις απαραίτητες ενέργειες για να ενδυναμώσει την προσφορά και να ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα. Η Ελλάδα, σε αντίθεση με όλη την Ευρώπη έχει πλεόνασμα κατοικιών που υπερβαίνει τις 500.000, το οποίο όμως παραμένει ανεκμετάλλευτο”.
