Στην δημιουργία ενός ενιαίου θεσμικού πλαισίου για την αξιοποίηση των δήμων, με διαδικασία κι εργαλεία αξιοποίησης της δημοτικής και περιφερειακής περιουσίας, αποσκοπούν οι νέες διατάξεις που περιλαμβάνονται στον νεοσύστατο Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Σε αυτόν (άρθρο 546), προβλέπεται ότι οι Δήμοι οφείλουν να διατηρούν, να προστατεύουν, να διαχειρίζονται και να αξιοποιούν την περιουσία τους με επιμελή και αποδοτικό τρόπο. Έτσι, όλα τα ακίνητα, κινητά και λοιπά περιουσιακά στοιχεία καταγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία τους, ενώ οι Δήμοι υποχρεούνται να καταρτίζουν πρόγραμμα διαχείρισης και αξιοποίησης της περιουσίας τους.
Παράλληλα, ο νέος Κώδικας εισάγει ως κεντρικό εργαλείο το “Πρόγραμμα Διαχείρισης και Αξιοποίησης Περιουσίας” των Δήμων και Περιφερειών (άρθρο 547). Αυτό περιλαμβάνει την απόκτηση ή μίσθωση ακινήτων, την διαχείριση ειδικών κατηγοριών περιουσίας, εκμισθώσεις και δημοπρασίες κινητών και ακινήτων, όπως επίσης κι εκποιήσεις. Μάλιστα γίνεται ειδική αναφορά σε νέα εργαλεία αξιοποίησης, όπως η κοινωνική αντιπαροχή για δημοτικά ακίνητα, με στόχο την παραγωγή κοινωνικής κατοικίας και την αξιοποίηση ανενεργών περιουσιακών στοιχείων.
Ασφαλώς, ο Κώδικας δεν ξεκινά από μηδενική βάση. Διατηρείται η λογική της ήδη υφιστάμενης Ηλεκτρονικής Βάσης Καταγραφής Ακίνητης Περιουσίας ΟΤΑ, σύμφωνα με την οποία οι Δήμοι καταχωρούν το σύνολο των ακινήτων τους,
ενημερώνουν κάθε μεταβολή και φέρουν την ευθύνη για την ορθότητα και επικαιροποίηση των στοιχείων.
Το πρόβλημα ασφαλώς έγκειται στο ότι, μέχρι σήμερα, είναι ελάχιστοι οι δήμοι που ανταποκρίνονται στην παραπάνω υποχρέωση. Σε σχετική της ανάλυση, η εταιρεία Blupeak Estate Analytics, υπολογίζει ότι η πλειοψηφία των ακινήτων των δήμων, που ενδεχομένως να προσεγγίζει και τις 300.000 πανελλαδικά, παραμένουν ακόμα και σήμερα αδήλωτα στην φορολογική διοίκηση κι επομένως “αόρατα”. Η εξέλιξη αυτή επιτρέπει την ανάπτυξη φαινομένων κακοδιαχείρισης, διαφθοράς και δοσοληψιών, που μένουν ατιμώρητα. Σύμφωνα με πληροφορίες, υπολογίζεται ότι μόλις το 10% της ακίνητης περιουσίας των δήμων όλης της χώρας είναι δηλωμένο και καταγεγραμμένο όπως θα έπρεπε, προκειμένου όχι μόνο να αξιοποιείται σωστά, αλλά να υπάρχει και η απαιτούμενη διαφάνεια και φυσικά λογοδοσία.
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρει η Blupeak, “στην πράξη η δημοτική ακίνητη περιουσία είναι συχνά κατανεμημένη σε διαφορετικές υπηρεσίες, με αρχεία που δεν επικοινωνούν μεταξύ τους. Τεχνικές υπηρεσίες, οικονομικές διευθύνσεις και νομικά τμήματα διατηρούν ξεχωριστά στοιχεία, χωρίς ενιαία βάση δεδομένων. Πολλά ακίνητα συντηρούνται χωρίς σαφή γνώση της χρήσης ή της κατάστασής τους, ενώ άλλα παραμένουν κλειστά ή αναξιοποίητα, απλώς επειδή δεν υπάρχει συνολική εικόνα. Παρόλα αυτά, πάνω σε αυτή τη θολή πραγματικότητα καλούνται οι Δήμοι να προβλέψουν έσοδα, να εγγράψουν δαπάνες και να σχεδιάσουν επενδύσεις. Το αποτέλεσμα είναι προϋπολογισμοί που βασίζονται περισσότερο σε γραφειοκρατικές διαδικασίες και λιγότερο σε πραγματικά δεδομένα της αγοράς”.
Ακόμα πιο ανησυχητικά είναι τα φαινόμενα κακοδιαχείρισης των ακινήτων που έχουν περιέλθει στην κατοχή των δήμων από κληροδοτήματα. Συχνά μάλιστα, οι δωρεές αυτές έχουν γίνει για πολύ συγκεκριμένους σκοπούς, π.χ. να δημιουργηθεί ένα πάρκο, μια παιδική χαρά, ένα πολιτιστικό κέντρο. Η πραγματικότητα, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, είναι ότι πολλά (αν όχι τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα), είναι ανενεργά, μη καταγεγραμμένα και σίγουρα δεν έχουν εκπληρωθεί οι επιθυμίες των δωρητών. Ακόμα χειρότερα, σε κάποιες περιπτώσεις, έχουν αξιοποιηθεί για άλλους σκοπούς, ακόμα και εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων.
Έτσι, δυνητικά έσοδα από μισθώσεις, ή αξιοποίηση ακινήτων δεν αποτυπώνονται ποτέ. Έξοδα συντήρησης εγγράφονται χωρίς προτεραιοποίηση και χωρίς συνολική αποτίμηση κόστους–οφέλους. Την ίδια στιγμή, οι Δήμοι δηλώνουν αδυναμία να χρηματοδοτήσουν βασικές λειτουργίες ή κοινωνικές πολιτικές. Έτσι, ο προϋπολογισμός παύει να λειτουργεί ως εργαλείο διοίκησης και μετατρέπεται σε τυπική λογιστική υποχρέωση, αποκομμένη από τον πραγματικό δημόσιο πλούτο που διαθέτει ο κάθε Δήμος”, επισημαίνει η ανάλυση της εταιρείας.
Με βάση τις διατάξεις του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης, οι Δήμοι καλούνται να καταγράψουν με ακρίβεια το σύνολο της ακίνητης περιουσίας τους, να διαχωρίσουν τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα από τα επενδυτικά ακίνητα και τα ακίνητα που προορίζονται για αξιοποίηση, να προχωρήσουν σε αποτιμήσεις βάσει αντικειμενικών ή εμπορικών αξιών και να ενσωματώσουν τα δεδομένα αυτά στις οικονομικές τους καταστάσεις.
Σύμφωνα με την Blupeak, τα παραπάνω μεταφράζονται στην ανάγκη δημιουργίας ενός ολοκληρωμένου Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτου. Μέχρι σήμερα, η ύπαρξη ενός ακινήτου στο αρχείο ή στο κτηματολόγιο ενός Δήμου θεωρούνταν συχνά επαρκής. Στο νέο περιβάλλον, ζητούμενο δεν είναι απλώς η κατοχή, αλλά η τεκμηριωμένη γνώση, η αποτίμηση, η κατηγοριοποίηση και η ενεργή διαχείριση του περιουσιακού χαρτοφυλακίου. Παράλληλα, ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης εισάγει έννοιες που μέχρι πρότινος δεν είχαν τόσο κεντρική θέση στη λειτουργία των ΟΤΑ όπως αξιολόγηση, διαφάνεια, λογοδοσία, μέτρηση αποτελεσμάτων, παρακολούθηση δεικτών και τεκμηριωμένη λήψη αποφάσεων.
