Σε δημόσια διαβούλευση η νέα στεγαστική στρατηγική – Προτείνεται και νέο μοντέλο για το πρόγραμμα «Σπίτι μου» με φορολογικά κίνητρα στις τράπεζες
Παράθυρο για «πλαφόν» στα ενοίκια, ιδιαίτερα σε κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ανοίγει η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, η οποία τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση. Παράλληλα, προτείνει ένα νέο μοντέλο «Σπίτι μου» με φθηνότερα στεγαστικά δάνεια, ειδική Golden Visa για κατοικίες που θα διατίθενται στη μακροχρόνια μίσθωση και φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή προσιτών κατοικιών.
Πρόκειται για τέσσερις παρεμβάσεις που επιχειρούν να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών και να αντιμετωπίσουν τις πιέσεις στο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας.
Το πρώτο μέτρο αφορά τη δημιουργία ενός εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων και ενοικίων, ο οποίος θα βασίζεται σε στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και άλλων διαθέσιμων δεδομένων της αγοράς. Στόχος είναι να υπάρχει μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα για τις πραγματικές τιμές αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο, αλλά και να εντοπίζονται έγκαιρα περιοχές όπου παρατηρούνται έντονες στεγαστικές πιέσεις.
Το ενδιαφέρον στοιχείο της πρότασης είναι ότι ο νέος δείκτης δεν προορίζεται μόνο για την παρακολούθηση των τιμών στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με τη στρατηγική, θα μπορούσε να αποτελέσει τη βάση για στοχευμένες παρεμβάσεις στη λειτουργία της αγοράς ενοικίων, ακόμη και μέσω καθορισμού ανώτατων εύρων μισθωμάτων, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.
Μέσω αντικειμενικών στοιχείων για την περιοχή, την ποιότητα κατασκευής, την κατάσταση και την ενεργειακή απόδοση των κατοικιών, θα μπορεί να προσδιορίζεται ποιες κατηγορίες ακινήτων θα παραμένουν σε καθεστώς πλήρους ελευθερίας διαμόρφωσης μισθωμάτων και για ποιες θα μπορούν να εφαρμόζονται ειδικότεροι κανόνες προστασίας των ενοικιαστών. Η ίδια η πρόταση αναφέρει ότι «ειδικά για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης ο δείκτης θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατων εύρων μισθωμάτων ή άλλων μορφών ρύθμισης της αγοράς»
Δηλαδή, η πρόταση δεν περιορίζεται στην καταγραφή των τιμών, αλλά ανοίγει τη συζήτηση για ρυθμίσεις στα ενοίκια ανάλογα με την ποιότητα, την κατάσταση και την ενεργειακή απόδοση των κατοικιών.
Η δεύτερη πρόταση αφορά την επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου» σε πιο μόνιμη βάση. Σύμφωνα με τη διαβούλευση, εξετάζεται ένα μοντέλο στο οποίο οι τράπεζες θα χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένα επιτόκια σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος, λαμβάνοντας φορολογικές ελαφρύνσεις αντί για άμεση επιδότηση από κρατικούς ή κοινοτικούς πόρους.
Πρακτικά, η ενίσχυση μεταφέρεται από τον δανειολήπτη στο πιστωτικό ίδρυμα. Αντί το Δημόσιο να επιδοτεί απευθείας το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου, θα παρέχει φορολογικά κίνητρα στις τράπεζες προκειμένου να προσφέρουν ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης για την αγορά πρώτης κατοικίας. Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένας πιο μόνιμος μηχανισμός πρόσβασης στη στέγη, χωρίς να εξαρτάται από έκτακτα κονδύλια όπως αυτά του Ταμείου Ανάκαμψης.
Η τρίτη πρόταση αφορά τη δημιουργία εξειδικευμένης κατηγορίας Golden Visa. Σε αντίθεση με το σημερινό καθεστώς, η πρόταση προβλέπει τη δυνατότητα απόκτησης περισσότερων του ενός ακινήτων από έναν επενδυτή, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα αυτά θα διατίθενται αποκλειστικά στη μακροχρόνια μίσθωση μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Σύμφωνα με τη διαβούλευση, στόχος είναι η σύνδεση της επενδυτικής δραστηριότητας με την αύξηση της διαθέσιμης στεγαστικής προσφοράς και τον περιορισμό των κενών ή αδρανών ακινήτων. Για τον λόγο αυτό προβλέπεται ρητός αποκλεισμός χρήσεων που δεν εξυπηρετούν τον συγκεκριμένο στόχο, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, καθώς και μηχανισμός παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων.
Ουσιαστικά επιχειρείται να μετατραπεί μέρος της Golden Visa από εργαλείο αγοράς ακινήτων από ξένους σε εργαλείο αύξησης της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών στην ελληνική αγορά.
Το τέταρτο μέτρο αφορά τη θέσπιση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Η πρόταση αξιοποιεί τη δυνατότητα που δίνει η ευρωπαϊκή νομοθεσία στα κράτη-μέλη να εφαρμόζουν χαμηλότερους συντελεστές ΦΠΑ σε κατοικίες που εξυπηρετούν σκοπούς κοινωνικής πολιτικής.
Στόχος είναι να δοθεί φορολογικό κίνητρο στις κατασκευαστικές εταιρείες ώστε να επενδύσουν στην ανέγερση κατοικιών οι οποίες στη συνέχεια θα διατίθενται με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα. Η παρέμβαση λειτουργεί συμπληρωματικά προς άλλα εργαλεία που προβλέπονται στη στρατηγική, όπως η κοινωνική αντιπαροχή και η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για στεγαστικούς σκοπούς.
Το μεγάλο στοίχημα, πάντως, παραμένει η ενεργοποίηση των χιλιάδων κλειστών κατοικιών που βρίσκονται σήμερα εκτός αγοράς. Η ίδια η στρατηγική εκτιμά ότι περίπου 800.000 κατοικίες παραμένουν κλειστές, χωρίς να υπολογίζονται οι δευτερεύουσες και οι εξοχικές κατοικίες, αριθμός που αποτελεί υποσύνολο των συνολικά 2,2 εκατ. κενών κατοικιών που καταγράφει η ΕΛΣΤΑΤ. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο λόγω της παλαιότητας του αποθέματος, καθώς το 32,7% των κενών κατοικιών έχει κατασκευαστεί την περίοδο 1961-1980, το 30,7% την περίοδο 1981-2000, ενώ περισσότερο από το 22% έχει ανεγερθεί πριν από το 1960.
