Σε δημόσια ηλεκτρονική διαβούλευση έως τις 3 Ιουλίου τέθηκε το Σχέδιο Νόμου του ΥΚΟΙΣΟ. Τι προβλέπει για τη στεγαστική κρίση
Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών μέσα από την αξιοποίηση χιλιάδων υφιστάμενων αλλά αναξιοποίητων ακινήτων βρίσκεται στο επίκεντρο του νέου πακέτου παρεμβάσεων που προωθεί η κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Αντί να περιορίζεται αποκλειστικά σε νέα επιδοματικά μέτρα, το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας επιχειρεί να ενεργοποιήσει το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, δίνοντας τη δυνατότητα μετατροπής παλαιών επαγγελματικών ή άλλων κτιρίων σε κατοικίες, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου μέχρι σήμερα οι πολεοδομικοί κανόνες δεν το επέτρεπαν.
Οι διατάξεις περιλαμβάνονται στο Κεφάλαιο Δ΄ του νομοσχεδίου για τη στεγαστική πολιτική, το οποίο βρίσκεται σε δημόσια ηλεκτρονική διαβούλευση έως τις 3 Ιουλίου. Παράλληλα, το ίδιο πακέτο προβλέπει φορολογικά κίνητρα για την κοινωνική μίσθωση, μεταβατική οικονομική στήριξη για τους δικαιούχους του προγράμματος «Κάλυψη» μετά την ολοκλήρωσή του, αλλά και νέο πλαίσιο για την ανάπτυξη στρατιωτικών και κοινωνικών κατοικιών σε ακίνητα του Ταμείου Εθνικής Άμυνας.
Αλλάζουν οι χρήσεις γης για να δημιουργηθούν νέες κατοικίες
Η σημαντικότερη αλλαγή του νομοσχεδίου περιλαμβάνεται στο άρθρο 55 και αφορά τη δυνατότητα αλλαγής χρήσης υφιστάμενων νόμιμων κτιρίων σε κατοικίες. Για πρώτη φορά προβλέπεται ότι η μετατροπή αυτή μπορεί να πραγματοποιείται κατ’ εξαίρεση ακόμη και όταν οι ισχύουσες χρήσεις γης δεν επιτρέπουν κατοικία. Με τον τρόπο αυτό δημιουργείται ένα νέο πλαίσιο αξιοποίησης υφιστάμενων κτιρίων, τα οποία μέχρι σήμερα παρέμεναν ουσιαστικά αποκλεισμένα από την αγορά κατοικίας. Η ρύθμιση αφορά τόσο ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμών όσο και ακίνητα εκτός σχεδίου, προβλέποντας διαφορετικές προϋποθέσεις ανά περίπτωση.
Τι ισχύει για τα εντός σχεδίου ακίνητα
Για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμών, το νομοσχέδιο προβλέπει ότι η αλλαγή χρήσης σε κατοικία μπορεί να εγκρίνεται ανεξάρτητα από τις ισχύουσες χρήσεις γης. Η δυνατότητα αυτή επεκτείνεται ακόμη και σε κτίρια που έχουν ανεγερθεί με πολεοδομική παρέκκλιση, εφόσον η παρέκκλιση είχε χορηγηθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Ωστόσο, η αλλαγή χρήσης δεν γίνεται αυτόματα, καθώς προϋπόθεση αποτελεί η έκδοση οικοδομικής άδειας και προηγουμένως η θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, το οποίο θα αξιολογεί αν η προτεινόμενη μετατροπή είναι συμβατή με τα πολεοδομικά και αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά της περιοχής.
Νέο καθεστώς και για τα εκτός σχεδίου
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η παρέμβαση στα εκτός σχεδίου ακίνητα. Το νομοσχέδιο επιτρέπει την αλλαγή χρήσης νόμιμα υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες ακόμη και όταν οι ειδικοί όροι δόμησης, τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια, οι χρήσεις γης ή άλλα χωροταξικά καθεστώτα δεν προβλέπουν κατοικία. Η δυνατότητα αυτή εξακολουθεί να ισχύει ακόμη και αν η περιοχή ενταχθεί μεταγενέστερα σε σχέδιο πόλης ή αποκτήσει νέο πολεοδομικό καθεστώς. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αξιοποιηθούν υφιστάμενα κτίρια που μέχρι σήμερα παρέμεναν ουσιαστικά αναξιοποίητα λόγω των περιορισμών που επέβαλλε η πολεοδομική νομοθεσία.
Αυστηροί περιορισμοί για να μη γίνει νέα δόμηση
Παρά τη σημαντική διεύρυνση των δυνατοτήτων αλλαγής χρήσης, το νομοσχέδιο θέτει αυστηρές ασφαλιστικές δικλίδες. Η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται μόνο μία φορά για κάθε ακίνητο. Παράλληλα, αφορά αποκλειστικά το υφιστάμενο νόμιμο κτίριο ή τμήμα αυτού και δεν επιτρέπεται να οδηγήσει σε αύξηση της δόμησης, της κάλυψης ή του συνολικού όγκου της κατασκευής. Με άλλα λόγια, δεν δημιουργείται νέος συντελεστής δόμησης ούτε επιτρέπεται επέκταση του κτιρίου. Η φιλοσοφία της διάταξης είναι η επαναχρησιμοποίηση του υπάρχοντος κελύφους και όχι η δημιουργία νέας οικοδομικής δραστηριότητας μέσω της αλλαγής χρήσης. Επιπλέον, οι ίδιες δυνατότητες παρέχονται και στα κτίρια που έχουν ανεγερθεί με παρεκκλίσεις, εφόσον αυτές είχαν εγκριθεί μέχρι το τέλος του 2025.
Το τέλος 5% υπέρ του Πράσινου Ταμείου
Η αλλαγή χρήσης δεν θα γίνεται χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα. Το νομοσχέδιο θεσπίζει ειδικό ανταποδοτικό τέλος ίσο με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο. Το ποσό θα καταβάλλεται εφάπαξ πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή της έγκρισης αλλαγής χρήσης και θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο. Οι πόροι θα κατευθύνονται στη χρηματοδότηση έργων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, δράσεων κλιματικής ουδετερότητας και παρεμβάσεων περιβαλλοντικής αναβάθμισης στους δήμους. Παράλληλα, το τέλος δεν συμψηφίζεται με άλλες εισφορές ή πολεοδομικά τέλη.
Εκτός Airbnb για πέντε χρόνια
Μία από τις σημαντικότερες προβλέψεις του νομοσχεδίου είναι ότι οι κατοικίες που θα δημιουργηθούν μέσω αλλαγής χρήσης δεν θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Συγκεκριμένα, απαγορεύεται η διάθεσή τους μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb για χρονικό διάστημα πέντε ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης. Πρόκειται για διάταξη με ιδιαίτερη σημασία, καθώς στόχος της κυβέρνησης είναι οι νέες κατοικίες να ενισχύσουν τη μακροχρόνια αγορά ενοικίων και όχι να κατευθυνθούν στον τουρισμό.
Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης δεν περιορίζεται μόνο στα κτίρια που έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια. Το νομοσχέδιο επεκτείνει τη ρύθμιση και σε ακίνητα που έχουν υπαχθεί στους νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων (ν. 4178/2013 και ν. 4495/2017), εφόσον έχει ολοκληρωθεί η σχετική διαδικασία υπαγωγής. Παράλληλα, διατηρείται η υποχρέωση εξασφάλισης της προσβασιμότητας των ατόμων με αναπηρία και των εμποδιζόμενων ατόμων στους κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων, υπό την προϋπόθεση ότι δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός της κατασκευής.
Φοροαπαλλαγή για την κοινωνική μίσθωση
Το νομοσχέδιο επιχειρεί να ενισχύσει και τα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας μέσω φορολογικών κινήτρων. Από το φορολογικό έτος 2026 απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος το εισόδημα που αποκτούν δήμοι, περιφέρειες, Αναπτυξιακοί Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και μη κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων τα οποία έχουν ενταχθεί σε προγράμματα κοινωνικής μίσθωσης ή σε συγχρηματοδοτούμενα προγράμματα στέγασης ευάλωτων κοινωνικών ομάδων. Η απαλλαγή ισχύει για όλο το διάστημα συμμετοχής του ακινήτου στο πρόγραμμα, με στόχο να μειωθεί το κόστος διαχείρισης και να αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών για κοινωνική στέγαση.
Νέα στήριξη μετά το πρόγραμμα «Κάλυψη»
Το άρθρο 54 δημιουργεί έναν μεταβατικό μηχανισμό στήριξης για τους ωφελούμενους του προγράμματος «Κάλυψη». Όσοι ολοκληρώνουν τη συμμετοχή τους στο πρόγραμμα θα μπορούν να λαμβάνουν επίδομα στέγασης για ακόμη δώδεκα μήνες, εφόσον συνάψουν νέα ενεργή σύμβαση μίσθωσης μέσα σε διάστημα έξι μηνών από την αποχώρησή τους. Η αίτηση θα υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας gov.gr. Το ύψος της ενίσχυσης ανέρχεται σε 225 ευρώ τον μήνα για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, 262,5 ευρώ για δύο άτομα και 300 ευρώ για νοικοκυριά τριών ή περισσότερων μελών. Εάν το πραγματικό ενοίκιο είναι μικρότερο από τα παραπάνω ποσά, τότε ο δικαιούχος θα λαμβάνει ποσό ίσο με το πραγματικό μίσθωμα. Η οικονομική ενίσχυση θα καταβάλλεται από τον μήνα που ακολουθεί την υποβολή της αίτησης και μπορεί να διαρκέσει έως έναν χρόνο.
Στρατιωτικές και κοινωνικές κατοικίες
Το τελευταίο άρθρο του Κεφαλαίου Δ εισάγει ειδική διαδικασία για την αξιοποίηση ακινήτων του Ταμείου Εθνικής Άμυνας Στόχος είναι η ανάπτυξη κατοικιών για το προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων, αλλά και κοινωνικών κατοικιών. Στα συγκεκριμένα ακίνητα θα μπορούν να εγκρίνονται ειδικοί όροι δόμησης και να αναπτύσσονται, πέρα από τις κατοικίες, κοινόχρηστοι χώροι και υποδομές που εξυπηρετούν τους κατοίκους. Έως το 10% της συνολικής δόμησης θα μπορεί να αφορά συμπληρωματικές χρήσεις, όπως δομές κοινωνικής πρόνοιας, σχολεία, μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις, εμπορικά καταστήματα καθημερινών αναγκών και χώρους λατρείας. Η διαδικασία θα συνοδεύεται από περιβαλλοντική αξιολόγηση, γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων οργάνων και ειδικό πολεοδομικό σχεδιασμό, με στόχο την ταχύτερη αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας για την παραγωγή νέων κατοικιών.
